重启大鼎花都湖别墅项目定位研究报告书.doc

目录 产品定位推理 4 1.项目资源分析 7 1.1区域资源分析 7 1.1.1白市驿花卉园区产业特征 7 1.1.2白市驿花卉园区交通、配套 7 小结： 7 1.2地块环境分析 8 1.2.1商服 9 1.2.2文教卫生 9 1.2.3交通 9 1.3项目资源关键竞争力总结 10 1.4项目SWOT分析 11 1.5项目SWOT应对政策 12 2.项目发展思路探索 13 2.1项目发展档次思考 13 2.1.1发展中低档别墅 13 2.1.2发展高档别墅 13 小结： 13 2.2项目发展方向探索 13 2.2.1居住型别墅发展思考 13 2.2.2度假型别墅发展思考 14 2.2.3投资型别墅发展思考 14 小结： 15 3.项目主题定位 15 3.1项目主题在项目中的体现 15 3.1.1四区 15 3.1.2三园 15 3.1.3二港 16 3.1.4一馆 16 4.产品定位 17 4.1户型定位 17 4.1.1产品面积定位的市场依据 17 4.1.2产品策略 20 4.1.3户型面积的关键竞争力 21 4.1.4户型面积建议 22 4.1.5户型产品建议 23 4.2外部空间规划设计建议 26 4.2.1规划布局 26 4.2.2外立面建议 28 4.2.3环境建议 28 4.3配套设施建议 31 4.3.1会所 31 4.3.2室外休闲运动设施 31 4.3.3智能化系统建议 32 4.4物管服务建议 33 4.4.1物业管理形象定位 33 4.4.2服务内容 34 5.项目入市时机分析 34 6.项目价格定位 35 6.1价格定位推导 35 6.1.1价格定位 36 6.1.2项目价格定位 37 6.1.3价差体系建议 37 7.商业物业发展思路 38 8.经济测算 38 8.1成本核算 38 8.1.1一期地块 38 8.1.2二期地块 39 8.2收入估测 39 8.3税费估测 40 8.4、利润估测 40 花都湖项目初步定位报告 产品定位推理 一、产品定位思路 1．本项目别墅产品应该以独栋为主，联排为辅。 理由： 1、供应市场：联排别墅逐渐淡出别墅市场，目前联排别墅整体供应套数仅占重庆别墅总供应套数的27.59%,且基本销售完毕，市场占有率低。 2、竞争市场：联排别墅的主要替代产品花园洋房产品品质提高明显（尤其是底跃、顶跃）。且多为品牌开发商，放量较大，对联排别墅影响较大，联排别墅未来竞争力勘忧。 3、项目区位：联排别墅居住人群经济实力次于独立别墅人群，其日常工作、生活对城市依赖性较强，因此联排别墅项目通常处于城市的边缘，与城市中心的通达度较高。本项目距离城市中心较远、商服配套均不成熟，很难吸引到联排别墅的消费群体。因此联排产品在本项目需要着情考量。 4、地块条件：根据项目地块整体布局研究，有一定量的别墅用地其自然条件较差，很难支持独栋别墅，若需保证一定量的建筑体量，可在项目的上述区域设置部分联排别墅。 目前联排别墅的市场供应平均比率为27.59%,考虑到项目特殊性，此比例应该适当压缩，尽量控制在20％以内，具体根据地块地形，以及水陆关系修正比例。 二、本项目应该以250－350的小独栋为主 理由： 面积区间 供应套数 成交套数 销售率 供应比例 该户型段产品销售量占市场整体销售量比例 250-300㎡ 91 88 97% 14.33% 25.29% 300-350㎡ 170 91 54% 26.77% 26.15% 350-400㎡ 142 66 46% 22.36% 18.97% 400-450㎡ 27 7 26% 4.25% 2.01% 450-500㎡ 63 10 16% 9.92% 2.87% 500-550㎡ 16 2 13% 2.52% 0.57% 550-600㎡ 88 71 81% 13.86% 20.40% 600-650㎡ 12 7 58% 1.89% 2.01% 800㎡以上 26 6 23% 4.09% 1.72% 合计 635 348 67% 100.00% 　 （重庆主要在售别墅项目各面积段产品供销比例） 250－350㎡，550－600㎡别墅是市场空白点。从供应比例和销售比例中我们发现，250－300平方米小独栋，以及550－600平方米的较豪华型别墅市场销售占有率均大于供应比例，是市场空白点，可作为本项目考虑的产品。 550－600㎡别墅不适宜存在本项目。 550－650㎡别墅存在的条件 均为有极强品牌力开发商背景，例如保利、龙湖。 自然条件绝佳，人文基础丰厚，或公认的富贵区域三者必占其一，例如保利小泉绝佳的自然环境以及蒋公馆的人文基础再如蓝湖郡位于重庆公认的富贵区北部新区，是其具备了打造大户型别