农村房屋买卖法律问题初探——兼论农村宅基地的使用.pdfVIP

中 文 摘 要 房屋，依照不同的标准划分，有不同的分类。农村房屋是我国特有的一个 房屋类型，其地上建造的房屋属于农民私产，农民拥有完全的所有权，而处于 房屋之下的宅基地，则属于农民集体所有，农民个人只能享有使用权，没有所 有权。农村房屋与完全按照市场运作的商品房、以及土地由国家划拨的经济适 用房，代表了我国三种房屋类型，它们之间虽有显著不同，也有相似之处。 由于宅基地资源的有限性和出于对农民利益的保护，当前国家禁止城镇居 民到农村购房。但事实上，这类农村房屋买卖的现象大量存在着，一方面，城 镇居民想到农村生活，需要购置一处农村房屋；另一方面，农村村民出于种种 原因，希望把自己的住宅进行交易，获取现金。这两方面的需求导致农村房屋 的交易屡禁不止，大量宅基地随房屋私下流转，这既扰乱了土地市场的正常秩 序，也加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。此外，由于 此类农村房屋交易并不受到法律的保护，很多出售方受经济利益的刺激，在房 屋出售多年后依照“城镇居民不得到农村购房”的规定，起诉到法院要求确认 房屋买卖合同无效，借此牟取经济利益，也引发了大量的诉讼。通州画家村案 便是一个典型。 我们在分析农村房屋买卖现象时，也发现了一些问题，比如出售农村房屋 的人很多不再具有农村村民的身份，他们通过继承或者向本村村民购买的方式 取得一处或多处房屋，但不需要继续占有宅基地及其上的房屋。由于现实中宅 基地回收制度基本上是一纸空文，没有得到落实，因此使他们获得了交易机会。 另一个问题是，当前关于禁止农村房屋交易的规定多来源于政策规定，法院形 成会议纪要的形式，据此依照合同法第五十二条第五项的规定，判决买卖合同 无效。但事实上，上述政策规定在级别上未能构成合同法所规定的“法律、行 政法规的强制性规定”，因此据此判决在法律角度上似存在不妥。 国家因何禁止农村房屋自由流转，而现实中又为何有这样频繁的交易，需 要从事关农村房屋买卖的两种利益进行分析。国家禁止农村房屋自由流转，是 处于对农村土地和经济利益的保护：宅基地具有稀缺性，放任宅基地随农村房 屋自由流转，可能导致农村土地大量流失，形成富人的“圈地”运动；宅基地 是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利和社会保 3 障功能，一旦转让，不能再行申请，可能导致农民流离失所。正是出于上述考 虑，我国自建国至今，相关土地制度和土地管理法不断修改，对宅基地交易的 限制越来越严格。而出于对农民所有权和经济利益的保护，以及诚实信用原则 的建立，很多人呼吁允许农村房屋进入流通市场：农村房屋是农民拥有完全所 有权的物，应当允许其自由处分，而限制农村房屋的流转会影响到农民的经济 利益；在很多案例中，农民将房屋出售后，因房价大幅度上扬，或者为获取高 额拆迁补偿，要求确认原买卖合同无效，法院的判决使违法者因其违法行为而 取得利益，显然违背民法公平正义的基本原则，且现实中大量存在的这种交易 均处于效力待定状态，也不利于市场的稳定和经济的发展。两种利益都很重要， 我们需要做的是寻求一种能够兼顾二者的解决方案，而不是单纯的牺牲农民个 人利益，对农村房屋买卖一禁了之。更何况这种禁止也难以挽回农村土地流失 的现状。 对于这个问题的解决思路，笔者认为应当以宅基地使用权的用益物权性质 为突破口，寻求一种房地分离的流通之路。我国土地分属于国家所有、集体所 有，且这种权益状态会长期存在下去，在土地上设定用益物权是对一般民事主 体对土地进行利用的唯一方式，在以后将市场作为资源配置的主要手段的情况 下，确认个人、组织以独立的民事主体、私有权人来使用、收益国家、集体组 织所有的土地的权利，即用益物权，是十分必要的。而对于国家和集体来说， 其所有权只能通过设定用益物权，收取相应的价款的方式来实现。同理，农村 村民利用宅基地的用益物权来使用、受益该土地利益，农村集体也可以通过收 取相应价款来实现其对土地的所有权。 其具体措施是：农村村民欲出售自有宅院，在签定买卖合同之前，先向村 委会提交书面申请，经村委会审查后，由卖方、买方和村委会三方共同签定农 村房屋买卖合同，由买方向卖方支付房屋价款，同时由买方向村委会支付土地 使用金（土地使用金归村集体经济组织所有，由村委会代管），确定土地使用年 限，这个时间也同时限制了房屋的使用年限，村委会对宅基地使