福建省晋江市润达复合材料有限公司委估的房地产价值评估报告.doc

房地产估价报告 估价项目名称：福建省晋江市润达复合材料有限公司委估的位于晋江市青阳街道青莲小区的房地产价值评估 委托方：福建省晋江市润达复合材料有限公司 估价方：福建明达房地产评估有限公司 估价人员：江同官 舒宏辉 估价作业日期：二○○九年一月一日至一月四日 估价报告编号：闽明达房评字[2009]第01003号 目录 致委托方函………………………………………………………4 估价师声明………………………………………………………5 估价的假设和限制条件…………………………………………6 估价结果报告……………………………………………………7 委托方 估价方 估价对象 估价目的 估价时点 价值定义 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 估价人员 估价作业日期 估价报告应用的有效期 估价技术报告…………………………………………………11 房地产状况分析 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法选用 估价测算过程 市场价值（未设立法定优先受偿权利）估价结果确定 抵押价值确定 变现能力分析 附件（均为原件复印）…………………………………20 评估委托书 估价对象图片 与评估相关材料 房屋所有权证及土地使用权证 企业法人营业执照（评估机构） 房地产价格评估机构资格证书 估价人员资格证书 一、致委托方函 福建省晋江市润达复合材料有限公司： 应贵公司的委托，我公司派遣房地产专业估价技术人员对位于晋江市青阳街道青莲小区房地产进行市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 经实地查勘及产权人提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料、经验，我公司房地产专业人员根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象房地产价值因素的基础上，对估价对象在二○○九年一月一日的客观合理价值进行估算和总判定，得出估价结果：委估房地产在公开市场条件下申请抵押贷款在估价时点上的估价值为RMB2208.65万元（金额大写：贰仟贰佰零捌万陆仟伍佰估价人员细致地分析了的特点和实际状况，在实地勘察和调研的基础上认为，该对象在本地用途为。故此次评估宜选用收益法确定公开市场价值RMB2208.65万元（金额大写：贰仟贰佰零捌万陆仟伍佰 江同官 3620030035 8009440054 舒宏辉 3620040055 2000360002 (十二)估价作业日期: 二○○九年一月一日至一月四日 (十三)估价报告应用的有效期: 本估价报告应用有效期为一年，抵押当事人因贷款需要签约二年抵押期限，本机构给予认可，时间从报告签发之日起生效。 福建明达房地产评估有限公司 法定代表人：江同官 二○○九年一月四日 五、评估技术报告 (一)房地产状况分析: 房地产状况包括区位状况、权益状况和实物状况。 区位状况分析: 估价对象周边环境良好，所在区域市政基础配套设施完善，交通便捷、通畅，是居住和娱乐的较好场所。 2、权益状况分析: 估价对象房地产为按规划建设,已取得《中华人民共和国房屋所有权证》（晋房权证青阳字第01-200284-001号）及《中华人民共和国国有土地使用证》（晋国用（2001）字第00015号）。 3、实物状况分析: 估价对象系福建省晋江市润达复合材料有限公司所属的房地产，位于晋江市青阳镇青莲小区。估价对象土地使用权面积为2443.00㎡，批准用途为住宅，使用权类型为国有出让,终止日期为2050-12-03。 估价对象建筑物含两幢，1幢为六层钢混结构，建筑面积为3105.06㎡,设计用途为厂房，现状为KTV，共57间。建筑物外墙中高档装修，室内精品装修成KTV包房，天棚吊顶并饰灯具，瓷砖铺地，水、电、卫齐全。 2幢为四层钢混结构的房屋，建筑面积为4550.85㎡，现状：一层部分为车库，其他为办公、厂房。装修情况：外墙瓷砖贴面，铝合金窗；车库部分：内墙及天棚刷白，水泥地面；厂房部分：内墙、天棚普通刷白，石板材及地板砖地面；办公部分：涂料粉刷内墙，木吊顶天棚，抛光砖地面；楼梯：石板材踏步，不锈钢栏杆、扶手；水、电、卫齐全。 （二）市场背景分析: 晋江市历史悠久，源远流长，山川毓秀，人文荟萃，素有“声华文物，雄称海内”、“泉南佛国”、“海滨邹鲁”之美誉。南音、掌中木偶和高甲戏等民间文艺蜚声海内外。名胜古迹和自然景观众多，安海与南安水头间横跨鸿江的宁建安平桥（五里桥）为当时世界最长的梁式石桥。安海龙山寺为台湾400多座龙山寺的祖寺，是木雕艺术的宝库。罗山万石峰（华表山）下草庵寺内有我国现存惟一的摩尼教石刻佛像。深沪湾有海底古森林遗址。 改革开放以来，晋江人民弘扬“诚信、谦恭、团结、拼搏”的晋精神，解放思想，锐意进取，创造了以市场经济、外向型经济和股份合作制为主，多