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产 业 趋 势 房地产价格影响因素浅析 ——以上海为视角 □王鹏丽 吴 萍 摘要：自2003 年以来，住房价格快速上涨的态势逐步从以上海为代表 的长三角洲扩散到全国其他地区，并成为当今社会的一个热门话题。 从2004 年起，中央开始对房地产业实施宏观调控。仅在3 年时间内， 就颁布了专门针对房地产业进行调控的5 个国字号文件，为历史罕见， 而房价上涨过快正是宏观调控旨在解决的主要问题之一。在此背景 下，理解当前房价过快上涨的成因无疑是非常重要的。 关键词：房地产 房价 长期房价波动 金融政策 自2000 年市场复苏后，上海市 1、新一轮房价波动：初步观察 的住房价格进入新一轮波动周期中 2000 年，上海市的商品住宅市 的上涨阶段。虽然前期因受到国家 场开始复苏，全年销售面积增长了 宏观调控的影响，房价较阶段性高 16% ，空置面积5 年来首次下降，中 点已有所回落且目前处在一种较稳 房上海住宅价格指数上涨了3 .6 % 。 定的盘整状态，但是从当前影响市 之后，上海商品住宅市场开始步入 场供需和房价决定的基本因素和结 加速上升的通道，2001 、2002 、2003 、 构性变革考察，上海市的房价运行 2004 四年中的新建商品住房价格年 整体上仍然处在上升周期中，并 增长率分别达到10% 、15.5% 、33% 没有显示出步入衰退阶段的迹象， 和17.5% ，到2005 年5 月时又较上年 就此而言，目前的市场形势反映 末增长了10.3% ，累计涨幅达127% ， 出上海住房市场在宏观调控后成 剔除物价因素后的真实累计涨幅达 功实现了软着陆，房价正通过盘 到114% 。2005 年7 月后，随着国家 整方式来等待基本因素的赶超。 进一步加强宏观调控，从2004 的调 于是，认识前一阶段房价变动的 控供给转向同时调控供给与需求， 成因和未来的变化趋势，仍必须 上海市的房价开始逐月走低，到 立足于住房的现状与发展阶段、 2006 年2 月最低点时累计下跌15% ， 经济与收入增长、人口结构等主 到2006 年末累计下跌10.3% 。 要基本因素和宏观层次上的金融 2000 年上海商品住房投资同比 制度改革、住房制度改革、土地制 增长26% ，随后在房价快速上涨的 度改革等重大结构性变革。 带动下，2002-2004 年间分别同比增 78 E C O N O M I C A F F A I R S 产 业 趋 势 长29.3%、19.1% 和33.2% 。2004 年启 右。1980 年以后上海市开始加速住 中，根据2005 年1% 人口抽样调查， 动的宏观调控政策以房地产投资为 房建设并改变住房分配渠道，从 居住在城镇的常住人口达到1,5 84 主要目标，调控效应在2005 年显示 1979 到