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房地产工程项目风险管理 卢卫东 2006.07.07 项目风险管理理论－项目风险定义 • 项目风险是指由于项目所处环境和条件本身的不确定性和项 目业主/客户、项目组织或项目其它相关利益主体主观上不能 准确预见或控制影响因素，使得项目的最终结果与项目相关 利益主体的期望产生背离，从而给项目相关利益主体带来损 失的可能性。 • 项目出现风险的根本原因是：人们在对于项目发展与变化情 况的认识和应对决策等方面出现了问题。 • 人们对于事务的认识可以划分成三种不同的状态： 拥有完备性信息的状态； 拥有不完备性信息的状态； 完全没有信息的状态。 项目风险管理理论－项目风险产生的原因 • 项目风险主要是由于不确定事件造成的，而不确定性事件又 是由于信息不完备造成的，即由于人们无法充分认识一个项 目未来的发展和结果造成的。从理论上说，项目的信息不完 备情况能够通过人们的努力而降低，但是却无法完全消除。 • 项目风险产生的主要原因有： 人们的认识能力有限； 信息本身的滞后性特性； 项目信息资源管理和沟通管理方面的问题。 项目风险管理理论－项目风险分类与特性 • 项目风险的分类 按照项目风险发生概率分类； 按项目风险后果的严重程度分类； 按项目风险引发的原因分类 按项目风险造成的结果分类； 按有无预警信息分类； 按项目风险关联程度分类。 • 项目风险的特性 项目风险事件的随机性； 项目风险的相对可预测性； 项目风险发展的渐进性； 项目风险发展的阶段性 （潜在风险阶段、风险发生阶段、造成后果阶段）； 项目风险发展的突变性。 项目风险管理理论－项目风险管理定义及理论 • 项目风险管理是指项目风险识别和项目风险度量、制定和使用各种项目 风险应对措施、全面管理与有效控制项目风险，以及妥善处理项目风险 事件所造成的不利结果等构成的一系列项目风险管理工作。 • 项目风险管理的二种理论： 第一种是针对无预警信息项目风险的管理理论。由于这种风险很难提前 识别、跟踪和应对，所以难以进行项目风险的事前控制。无预警信息项 目风险的管理控制主要有二种方法，其一是消减项目风险后果的方法， 其二是项目风险转移的方法，比如：卖保险。 第二种是有预警信息项目风险管理理论。这与这类项目风险，人们可以 通过收集各种预警信息去识别和预测项目的风险。 • 项目风险管理的基本方法： 项目风险潜在阶段采用的方法－风险规避方法； 项目风险发生阶段采用的方法－风险化解方法； 项目风险后果阶段采用的方法－风险消减方法。 项目风险管理理论－项目风险管理主要工作 • 项目风险的识别：是指识别和确定项目究竟存在哪些风险以 及这些风险影响项目的程度和可能带来的后果。 • 项目风险的度量：是指对项目风险以及其后果所进行的评估 和量化分析。 • 项目风险应对措施的制定：根据项目风险识别和度量结果， 计划和安排项目风险应对措施和相应资源。 • 项目风险的控制：根据项目风险识别、度量以及制定的项目 风险应对措施所开展的，对于整个项目及其全过程中各种风 险的管理控制工作。 房地产工程项目风险识别 • 按项目风险引发的原因分类： • 项目现金流预测与控制风险，详见链接。 • 承建商＋供应商管理风险，详见链接。 • 设计管理风险，详见链接。 • 甲方管理风险，详见链接。 • 政府与政策风险，详见链接。 • 市场+营销+客户风险，详见链接。 • 新材料新技术新工艺运用风险，详见链接。 • 现场工程质量、安全风险,详见链接。 谢谢大家 (E-mail ：jiangxilwd@163.com Tel 项目现金流预测与控制风险 • 中海、万科的三级管理计划，详见链接。 • 工程口配合财务进行现金流测算，确保资金链不要太紧。 • 分清楚经营进度、工艺进度和物业移交时间的关系。 • 当现金流紧张时，危机处理： 老总出马，老板出马，