大丰置业别墅项目市场研究方案书.docVIP

大丰置业别墅项目市场研究方案 一、调研背景 高端别墅物业历来为市场需求较大的产品，但顶级别墅物业又具有很多政策限制及风险。本项目位于雁鸣湖湖景沿岸,具有先天独有稀缺资源性,同时又对客群提出更高要求。因此，产品的准确定位，产品依据自身资源的设计，将对未来产品的开发设计及客群把握具有关键性作用。 目前针对大丰置业雁鸣湖200亩临湖项目,为了更好的了解该项目的开发潜力,特在项目前期对西安及全国范围内的相似和可借鉴项目进行全方位市场调研，并为该项目提出可行性建议。 我们打造的不仅仅是一栋别墅，我们要的是一件艺术品，要得是一种生活态度，要得是一种梦想的承载。 因此，我们要深入下去，去研究高端顶级别墅的形态，我们的目的很简单，即不辜负雁鸣湖优美的环境；绝对超过近邻的绿地生态城的别墅，形成鲜明对比，我们的项目超越，将带来品牌的超越；我们不仅是超越，我们要得是在西安的地位。 二、调研目的 通过本次调研，以期达到以下三个目的。 1.从宏观环境、周边环境、自身资源三大方面进行项目研究分析，通过宏观了解项目目前西安高端别墅现状及发展趋势，特别是研究与本项目区位相似项目现状；周边环境研究则重点依托项目所在区位进行辐射性研究，区域特点将决定客源分布特点及客源需求点，特别是与项目周边区域内其他项目的特点进行深度分析，并结合周边资源进行横纵向多层面分析；自身资源研究，因项目依托湖景开发，因此具有特殊性，在参考国内类似别墅情况下，重点从项目依托资源下手，重点分析项目未来潜在价值及发展趋势。 2.项目定位：本项目如何定位，产品如何设计将成为未来发展的关键性依据， 3.客群定位: 是否存在新贵阶层？这个群体量有多大？这些群体消费能力及个人喜好、认知是什么？产品需求怎么样？经过深入研究，了解未来目标客群，因此依托于需求基础上的定位，将具有更加准确的指导性。 4.营销研究，本项目诸多因素的限制将决定未来项目的营销方针的制定，因此在研究中，能够为后期项目提供可依据的营销研究，也是本项目的重点之一。 三、调研总体思路 以“定位分析为主线”。 1、定位 即解决项目在目标市场上的位置，明确项目所要服务的对象。 2、定位决策 解决“ 做什么？”“怎么做？”的战略决策。 3、我们的使命 为项目定位以及后期营销策略提供决策建议。 四、调研内容 调研内容说明：调查内容仅为主要内容，具体调查内容由双方商定，以商定稿为主，同时双方进行资源共享，特此说明。 第一部分：整体宏观研究 一、宏观经济环境分析 1.宏观经济环境 国内宏观经济研究 陕西省、西安市近年经济环境研究 2.城市发展规划 西安市城市规划及发展趋势 曲江、浐灞区域规划及发展趋势 3.房地产政策法规分析 普通地产政策研究 高端地产政策研究 二、国内外别墅宏观市场研究 1.国外高端别墅现状 国外高端别墅发展现状 国外高端别墅发展趋势 国外高端别墅主要特点 国外高端别墅形态类型 国外高端别墅主要客群 2.国内高端别墅 国内高端别墅分布 国内高端别墅发展特点 国内高端别墅物业类型（面积、外观、功能、售价等） 国内高端别墅主要卖点 国内高端别墅客群主要特点 3.西安高端别墅 西安高端别墅定义 西安高端别墅发展现状 西安高端别墅分布 西安高端别墅发展趋势 西安高端别墅物业类型 西安高端别墅主要卖点 西安高端别墅设计理念 西安高端别墅客群构成 …… 第二部分：项目资源研究 一、项目区位、影响力 项目区位研究（在省内、西安市的影响力） 项目区域与其他区域认知差异 项目区位与其他区域的优劣势 二、自然环境资源 白鹿原自然资源 浐河湿地资源依托 雁鸣湖自然资源依托 项目台地地势资源依托 三、交通构成 三环与城市交通对接 周边交通与室内二环、城市干道交通对接 项目自身交通环境分析 四、开发资源及配套 绿地生态城项目资源利用 周边基建配套资源利用 河道治理资源利用 五、周边开发状况（数量、档次、物业形式，重点研究高端物业） 曲江高端别墅开发情况 浐灞高端别墅开发情况 绿地生态城别墅开发情况 第三部分 客群研究 潜在客群研究主要针对目前有可能产生购买客群进行研究，确定未来潜在客群的各类喜好及需求，对应设计相应产品，甚至可做订单式开发。 客群研究重点研究国内外高端别墅客群构成特点，同时重点研究西安高端别墅客群构成特点，进行对比分析，总结出本项目未来客群主要定位对象。 通过调研要解决的核心问题是市场是否存在新贵群体？这些群体数量有多少？他们的消费能力怎么样？能又怎么样的别墅购买力？ 同时要研究这些人对雁鸣湖区域的认知和喜好，看看在西安或周边的富豪对湿地、水系、山系景观别墅的喜好程度以及对顶