西安苹果城项目价格策略提案.pptVIP

开发商目标及解析 项目价格制定 在房地产定价中常用的定价方法有两种,成本定价法和市场类比法,随着近年来房地产业的飞速发展,成本定价法已经慢慢的被淘汰,市场上基本用市场类比法定价,本案在此也用市场类比法定价. 项目的初步推广均价为4550元/平方米 市场动向 差异化营销路线和个性化的包装是项目在市场影响力的关键所在 客源的保证型 营销路线的差异化 推广的多样化 项目硬件 地段的唯一性/不可复制性 产品的独特性/多元化 配套的完善性/成熟的居住圈 过硬的硬件设施是项目运作成功的基石 预期目标 （争取）实现4600元/ ㎡以上的单价（可能性） 销售进度实行短、平、快战略，同时保证利益的最大化 在市场知名度上进一步拔高 实现企业利益最大化的根本所在 树立公司品牌以及市场美誉度 产品定价 目标客层 竞争者 市场类比 市场支撑 差异化/升值潜力 产品支撑 功能/价值/卖点 附加值支撑 升值/品牌/精神 差异化 市场走势 价格变化走势图 定 价 依 据 世家星城 榕青无界 罗曼公社 美丽的院子 参考个案遴选 选择依据 1、参考项目分布范围在本案周边区域，与本案在客户来源、交通动线等方面相似性明显，可比性较强； 2、参考项目在整体规划、产品设计、户型配比分布等方面有近似性； 3、所参考的项目在近3个月内有一定量的成交，成交价格能反映市场行情； 项目价格预判 综合本案定位、规划、产品、户型、景观、配套、物管等资源，与目前区域其他项目情况进行预估比较，得出与本案的分值测算比较系数. 9.0 9.0 9.0 9.0 9.5 3% 建筑类别 9 9.0 8.0 8.0 8.5 9.0 5% 停车位 8 9.0 8.5 8.0 9.0 9.0 8% 户型设计 7 9.0 8.5 8.5 9.0 9.5 7% 规划 6 9.0 8.0 8.5 8.5 8.0 7% 销售策略 5 9.0 8.0 8.5 8.5 9.5 8% 配套 4 8.5 9.0 8.5 8.5 8.5 6% 交通 3 9.0 8.5 8.5 8.5 8.5 10% 价格 2 8.5 9.0 8.5 8.0 8.0 10% 位置 1 本案 美丽的院子 罗曼公社 榕青无界 世家星城 权重 因素 序号 可比楼盘综合因素量化统计表 备注：每个比较类目采用10分制打分，最高为10分；综合得分为分类得分的加权之和。 8.855 8.535 8.490 8.580 8.810 100% 　 综合 8.5 8.5 8.5 8.5 9.0 9% 景观 20 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 2% 建筑形态 19 9.0 8.5 8.5 8.5 8.0 3% 上市时间 18 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 1% 土地使用年限 17 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 1% 建材 16 9.5 8.5 8.5 8.5 8.0 2% 推广支持 15 8.5 8.5 8.5 8.5 9.0 2% 外观 14 9.0 8.5 8.5 8.5 9.0 4% 开发商实力 13 9.0 8.5 8.5 8.5 9.5 4% 楼盘规模 12 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 4% 建筑质量 11 8.5 8.5 8.5 8.5 9.0 4% 物业管理 10 世家星城 榕青无界 美丽的院子 罗曼公社 30% 30% 20% 20% 时间空间距离 最近的参考者 参考权重 权重依据 参考个案权重分析 同一竞争板块 客户来源相似 空间距离较近 产品类型相似 高容积率产品 开发模式近似 4537 ？ ？ 8.855 本案 5 　 20% 4500 8.535 美丽的院子 4 　 30% 4400 8.490 罗曼公社 3 　 30% 4400 8.580 榕青无界 2 　 20% 4300 8.810 世家星城 1 本案价格 参考权重（i） 楼价（b） 竞争力值（a） 楼盘名称 序号 　 　 　 　 　 原始数据 计 算 表 价格修正: 市场标准单价： 依据上述市场定价法,得出最终的市场标准推广均价为4537元/㎡。 价格敏感性因素分析： 国家宏观政策、区域市场动向、不可预见性等带来的风险，以及后期的增值服务（软性服务带来的增值：物业、景观、会所等；溢价因素：品牌、形象、推广、服务等）升级后都会对项目的价格产生影响，在此我们通过乐观和保守两方面分析项目未来的价格动向。 【说明：本报告是在房地产市场自然增长下分析建议的，如果大的宏观调控发生变