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项 目投资回收期的敏感性分析 孙宏兵， 黄慎江 (合肥工业大学 土木与水利工程学院，安徽 合肥 230009) 摘 要：文章介绍了系统弹性分析法的概念及使用方法，并运用该方法对房地产投资项 目的投资回收期进行敏感性分析。从实例 中可以看出，对于房地产项 目来说，在其他条件不变的情况下，降低建设成本比提高房屋售价更能有效地缩短项 目的投资回收期。 关键词：敏感性因素；投资回收期；系统弹性分析法 中圈分类号：F407．9；F293．3 文献标识码：A 文章编号：1673—5781(2009)04—0578—02 1．2 系统弹性分析法的分析步骤与方法 0 引 言 (1)确定分析指标，将影响投资项 目目标值的不 项 目投资过程中往往受到各种不确定性因素的 确定因素一一列出。 影响，这些不确定性因素中对投资经济效果影响较大 (2)运用单因素敏感性分析法即变动幅度测定 的被称为敏感性因素[1]。对于房地产公司来说，房 法，剔除非敏感因素，筛选出敏感因素。还可以使用 地产项 目的投资回收期的长短对项 目的赢利有着很 极值测定法来判断出敏感因素[4]。根据项 目的具体 大的影响。投资回收期 (P)是投资项 目经济评价的 情况来选择未来变化比较明显或难 以预测其变化幅 一 个重要指标，它反映了项 目财务投资回收能力。因 度的因素作为主要不确定因素。 而在各行各业的实际经济评价中被广泛采用。其敏 (3)针对每一个敏感因素，估计它可能变化的范 感性受多种因素变化的影响，它包括产品产销量、销 围，将各个敏感 因素的变化排列形成一个矩阵式 售时间、产品价格、成本及投资额度等。实际上，这些 表格。 因素都具有不确定性，并且都不是单因素独立变动， (4)根据 目标值的计算公式，利用 ExcelE]工具 而是多因素同时变动。因此，本文从所有不确定因素 测算矩阵表中各个方格中的数值。 中选择若干个比较主要的因素进行多因素敏感性分 (5)对表格中的数值进行分析。 析，考察几个不确定因素同时变化对项 目投资回收期 2 工程实例 的影响，以便事先制定这些因素发生不利变动时的防 范措施 ，避免项 目投资失误 。 现以广船国际项 目E63为例进行分析，该项 目为住 宅类商品房开发项 目，位于广州市成熟地区。预计总 1 系统弹性分析方法 投资 68867万元，销售单价 6200元 ／m。，2004年第 1．1 含 义 二季度开始销售，2005年第三季度全部售完，项 目现 系统弹性分析法F。是确定各种影响因素先后变 金流量见表 1所列，项 目可行性分析得出该项 目的投 动或同时变动对 目标值影响的方法。属于一种多因 资回收期为 2．4a。 素敏感性分析方法，它是建立在单因素敏感性分析的 (1)根据项 目投资回收期计算公式可知，影响的 基础之上，考虑到项 目的实际情况，根据多个敏感因 主要因素包括单价、建设成本、销售期和建设期。项 素最可能的变化范围确定了对 目标值的影响程度，把 目可行性研究报告进行了专门的销售策划和SWOT 不同情况下的 目标值同时、定量地展现在一个表 分析，确定了比较合适的单价，并合理的预估了销售 格中。