通州区西小马庄居住项目可行性研究报告5.docVIP

通州区西小马庄居住项目B-2.2地块 土地一级开发项目建议书 （代可行性研究报告） 北京华银建设工程咨询有限公司 二○一一年六月 工程名称：通州区西小马庄居住项目B-2.2地块土地一级开发 项目单位：北京市土地整理储备中心通州区分中心 委托单位：北京新通源远房地产开发有限公司 编制单位: 北京华银建设工程咨询有限公司 地 址：北京市海淀区翠微路21号 电 话68155993 邮 箱：bhcc2008@163.com 公司签发: 孙丽芬 总经理/高级工程师/一级建造师 公司审核: 潘津津 副总经理/高级工程师 徐 囡 总工程师/高级工程师/注册造价工程师 部门审核: 徐 丽 注册咨询工程师 项目负责人： 何建设 高级工程师/注册土地估价师 项目参加人: 张红印 高级工程师 目 录 摘 要 1 编写说明 2 第一章 项目概况及申报单位说明 1 1.1项目概况 1 1.2 申报单位概况 3 1.3 报告编制原则及依据 3 1.4 主要结论 4 第二章 发展规划、建设背景和行业准入分析 5 2.1发展规划 5 2.2项目建设背景 6 2.3 项目建设的必要性 7 2.4行业准入分析 9 第三章 北京宏观经济环境分析 11 3.1区域情况介绍 11 3.2北京市宏观经济指标 13 3.2．1 北京市 2010年经济指标 13 3.2．2 北京市 2011年第一季度经济指标 14 3.3通州区经济指标 18 第四章 市场分析 21 4.1 房地产市场分析 21 4.2土地市场环境分析 25 4.3 2011年一季度北京市房地产市场运行分析 32 第五章 资源开发及综合利用分析 35 5.1资源开发方案 35 5.2 土地资源利用方案 35 5.3土地资源节约措施 36 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 37 6.1项目选址及用地方案 37 6.2土地利用合理性分析 38 6.3征地拆迁和移民安置规划方案 38 6.4市政建设工作概述 45 第七章 环境影响与节能分析 46 7.1 环境和生态现状分析 46 7.2生态环境影响分析 46 7.3环境保护措施 47 7.4 地质灾害影响分析 48 7.5 项目节能方案分析 49 7.6 项目节能措施 57 第八章 经济影响分析 59 8.1土地开发投资估算 59 8.2资金筹措 60 8.3土地出让金收入 61 8.4土地交易收益 62 8.5项目投资效果估算 65 8.6财务分析 66 第九章 社会效益分析 70 9.1行业影响分析 70 9.2区域经济影响分析 71 9.3 宏观经济影响分析 71 9.4 社会影响分析 72 第十章 风险分析 74 10.1风险因素分析 74 10.2对策研究 74 第十一章 结论和建议 76 11.1结 论 76 11.2建 议 76 第十二章 招投标情况 78 12.1招投标组织 78 12.2招投标依据 78 12.3招投标范围 78 12.4招标方式 80 12.5招标程序 80 12.6评标程序 80 附 图 81 附 件 82 摘 要 通州区西小马庄居住项目B-2.2地块土地一级开发项目位于北京市通州区梨园镇西小马庄村。项目东至现状路，西至现状农民搬迁用地，南至现状路，北至保留的现状住宅楼。 北京市土地整理储备中心通州区分中心是本项目的开发主体，现拟进行土地一级开发建设。 本项目为居住及商服配套用地，规划总用地面积为66905平方米，总建设用地面积39602平方米，代征道路用地面积19204平方米，代征绿化用地面积8099平方米，建筑控制规模约104734平方米。 经测算，本项目开发建设单位的总投资为24580万元，折合楼面单价为2347元/平方米。资金来源为自筹以及贷款解决。 项目在发展规划，产业政策、资源开发及综合利用、环境生态、经济影响等方面均符合国际相关规定及要求，适宜开发建设。 编写说明 1、本报告通过对通州区西小马庄居住项目B-2.2地块土地一级开发项目进行可行性研究，为委托方向北京市发展和改革委员会申报项目核准所用。 2、开发项目自身的合法性。 3、开发主体有合法的政府批文。 4、国家及北京市房地产相关政策不会发生对该项目产生重大影响的变化。 5、该区域房地产市场在未来几年内仍然按照目前的发展趋势运行。 6、本报告在编制过程之中采用的征地标准、拆迁规模、规划指标等基础数据均由委托方提供，最终应按实际发生的拆迁规模、有关部门审批的规划指标确定。 7、本报告的解释权归北京华银建设工程咨询有限公司所有。 8、报告自发出之日起1年内有效。 第一章 项目概况及申报单位说明 1.