广发证券-2013年房地产行业投资策略：供给冲击下的制度变革-121217.pptVIP

供给冲击下的制度变革 ——2013年房地产行业投资策略 广发证券发展研究中心 房地产行业 2012年12月 目录 －供给冲击致房价持续上涨 －房地产投资见底，调控有底气 －需开启土地制度变革 －投资仍以业绩为王 供给冲击致房价持续上涨 需求稳定，长期供给缺口明显 土地供给难以跟上需求释放脚步 2013年库存下降周期，迎供给短缺两年高峰 历史持续最长的新开工、土地购置下降周期 第一次，2004年初至2005年初，2005年房价大涨 第二次，2008年初至2009年初，2009年房价大涨 第三次，2010年6月至2012年8月，重蹈覆辙？？ 一线城市尤为突出 一线城市尤为突出 全国未开发土地储备不足一年消化 供给冲击时间长、力度大，房价将涨 长达2年的供给冲击是行业近10年持续时间最长的一次 一线城市供给问题尤为突出，二三线城市相对较好。 这不是阶段性问题，是行业长期存在的土地供应不足所致，只是2013年开始供需矛盾比以往更为强烈，且短期只能通过抑制需求来控制。 房地产投资见底，调控有底气 房地产投资已经见底 需求稳定，库存下降 企业挺过寒冬，资金面持续好转 企业逐渐开始补库存 房地产投资已见底，预计2013年在20%左右 销售稳定，企业资金面持续转好 销售稳定，企业资金面持续转好 龙头企业加大拿地力度 2013年房地产投资微弱回升至19.7% 限购限贷持续，部分城市会有更严厉政策 房价上涨压力将持续上升，限购限贷必须持续 部分城市限购限贷下房价仍将较快上涨，会有更为严厉政策出台 打击投资，交易税、房产税 但这些都指标不治本 需开启土地制度变革 2004年“8.31”大限后土地供给基本无增长 建设用地来源高度依赖于耕地 每年有20多亿平方米（300万亩）耕地转为建设用地 新增建设用地40%以上来源于耕地 农用地占比建设用地 耕地占比农用地 耕地占比建设用地 2010年 69.70% 62.75% 43.74% 2011年 67.11% 61.63% 41.36%