【可行性研究报告】五星级酒店5A甲级写字楼项目可行性研究.pdfVIP

目 录 前 言 4 1 项目简介 4 1.1 建设地点 4 1.2 项目现状 4 1.3 项目总体规划要求4 1.4 项目建筑面积指标5 2 项目法人概况 5 3 编制依据 5 4 项目建设的必要性 6 4 项目建设有利于较好地发挥土地效益 6 5 主要经济技术指标 6 第一部分 鹊桥五星级酒店 8 1 目前广州五星级酒店的运作情况 8 2 行业人士对广州高级酒店业的发展看法 12 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 14 3.1 定位五星级酒店的标准要求 14 3.1.1 酒店总体基本要求14 3.1.2 酒店接待大厅基本要求 14 3.1.3 客房基本要求 15 3.1.4 餐饮基本要求 16 3.1.5 公共区域基本要求16 3.1.6 选择项 目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档）17 3.2 定位五星级酒店的规划20 4 本项目定位五星级酒店的成本运营测算22 4.1 测算基础 22 4.1.1 本五星级酒店物业面积构成：22 4.1.2 投资成本（以下投资成本未计算财务成本）22 4.1.3 酒店运营成本 25 4.1.4 本项目定位五星级酒店的运营收入测算25 4.2 计算结果 26 4.2.1 客房年收入约 26 4.2.2 餐饮、会务、商场收入26 4.2.3 娱乐休闲收入 27 5 本项目定位五星级酒店收益测算29 5.1 成本合计 29 29 5.2 年收益额 （税后） 5.3 总成本回收共需年数29 第二部分 5A 甲级写字楼 30 1 1 广州写字楼发展历程30 1.1 写字楼紧缺期：1993-1997 年 30 1.2 写字楼消化期：1997-2000 年 30 1.3 写字楼调整期：2001-2004 年 31 1.4 写字楼快速增长期：2005 年至今31 2 广州市区写字楼市场分析 32 2.1 广州四大写字楼区域介绍 32 2.1.1 大环市东商务区 32 2.2.2 天河北商务区 32 2.1.3 珠江新城商务区（CBD ）32 2.1.4 琶洲商务区 33 2.2 广州市写字楼市场发展分析 33 3 天河区写字楼市场分析 35 3.1 分布特征 36 3.2 价格特征 36 3.3 成交特征 37 4 东莞庄项目周边写字楼市场分析40 4.1 2007 年天河区写字楼一览表40 4.2 东莞庄项目周边写字楼一览表45 5 东莞庄写字楼规划 47 第三部分 商业 49 1 广州宏观经济环境分析49 2 天河区商铺市场分析51 2.1 分布特征 51 2.2 价格特征 51 2.3 供求特征 52 2.4 经营特色 53 3 项目商圈分析 54 3.1 从交通情况看 54 3.2 从消费群体看 54 3.3 从竞争环境看 54 5 项目 SWOT 分析 56 5.1 项目优势分析 56 5.1.1 开发水平和开发意识不断提高 56 5.1.2 项目周边的空地多规划为住宅用地 56 5.1.3 交通优势 56 5.1.4 市场优势 57 5.2 项目劣势分析 57 5.2.1 产权关系复杂 57 5.2.2 区域环境 57 5.3 威胁分析 58 5.4 机会分析 58 6 商场规划 59 6.1 项目适合开发物业类型评估 59