商业地产投资需实地考察哪些因素？.docVIP

写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”其投资回报率远远高于住宅。但投资者在面对众多写字楼时可能难以做出判断、选择适合的物业，其实选择物业时抓住以下几点进行重点考量即可。 　　考察对象之一[地段] 　　“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”是房地产投资需要遵循的法则，而商业地产投资也应该遵守这个法则。一个增值潜力巨大的写字楼项目必定是处在人流、物流、信息流、资金流汇聚之地。所以，您所想要投资的项目的地理区位应该是我们考察的重中之重。此外，了解目标房产所在地段未来前景并对市政规划作分析判断，才能选中投资色彩不会很快被冲淡的区位。判断写字楼地段与住宅地段的标准是有区别的。住宅更注重环境，但属于商用性质的写字楼则注重商圈和交通。商圈重要是因为在商圈内商机更多，这也是各大城市纷纷建立CBD（中心商务区）的重要原因。交通便捷意味着效率的提升，在“时间就是金钱”的法则前更加凸显。 　　总结之就是： 　　写字楼项目的区位条件主要通过两方面考量：一是项目是否位于传统热点商圈，处于非热点商圈的，则要考虑其与热点商圈的距离；二是项目的具体位置，界定商圈中心最佳，商圈内内次之，商圈外最差；同时主城区优于新城。 　　商务氛围：商务氛围及周边配套主要考量三个因素：一是周边商务氛围、写字楼聚集程度，其二是周边商业、酒店等配套物业的繁华程度，三是项目周边银行、邮局、餐饮等商务配套的完善程度。 　　交通条件：主要通过三个方面的考量：一是道路交通，紧邻城市商圈内环的道路交通视为最佳，其次为紧邻商圈一类的城市快速路，再次为紧邻一般城市主干道等；二是轨道交通，包括项目周边的地铁线路的数量、是否为地铁上盖物业、距离地铁出入口的距离等；三是公共交通，包括公交线路的数量，与公交车站的距离等。 　　考察对象之二[品质] 　　第二就是建筑的内在品质了。因为这决定着企业最终使用的舒适性，也是最具含金量的硬性条件。地段决定建筑的基础价值，建筑创造地段的附加价值，这就是地段与建筑的关系。对于实际使用的租户来说，写字楼的品质尤为重要，毕竟谁也不希望自己的企业员工花费很长时间才能到达办公室，也不会希望陪同客户到公司参观时需要等上10分钟的电梯。在对写字楼品质的调查中，我们将对项目的停车场的设计是否合理、车位是否够用、建筑品质、大堂布局及品位、电梯的质量和内部配置状况、写字间结构布局是否合适、采光通风条件是否良好等要素做充分了解。 　　总结之就是： 　　外观形象及可见性：主要考察项目两方面的素质：一方面是项目的可见性，包括项目是否位于城市主干道的第一排，项目展示面的大小等；另一方面是项目的外观形象，具体包括项目的相对高度，项目的建筑形象，外立面材质的档次等。 　　硬件设施：主要通过三个最重要的硬件，即电梯、空调和通讯系统来进行比较。电梯方面，比较参数主要包括电梯品牌、是否原装进口、电梯承载量、梯速、电梯数量（或每部电梯平均服务面积）等；空调系统的比较参数主要包括空调品牌、是否原装、二管制还是四管制、VAV或VRV，新风量等；通讯系统则主要考虑网络通信服务商数量、质量，网络带宽，电话线路数等参数。 　　大堂及公共部位装修： 　　考察要素：大堂的面积、挑高、装修材质及风格，公共区域的装修标准。 　　考察对象之三[物业管理] 　　第三就是物业管理。写字楼物业管理的概念与住宅不可同日而语，要求复杂得多，涉及的环节也广得多。一个优秀的写字楼60%的价值由其硬性的条件所决定；40%的价值则由其软性条件决定，核心是物业公司。很多企业尤其是大企业在选择写字楼时第一个问题就是：物业公司是哪家？优秀的写字楼配优秀的物业公司已经是普遍的行业准则。作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。 　　总结之就是： 　　主要从两方面进行：一是物业管理公司的品牌、口碑及项目管理业绩，二是实际项目物业管理服务的体验感受，包括公共部位保洁情况、保安及前台服务人员形象，楼宇秩序维护情况，硬件设施调试情况等。 　　项目内部配套：查看项目的基本商务配套，如银行、员工餐厅、咖啡厅、停车位等是否完善，其次才去查看其它商业配套如健身、购物、餐饮等的丰富性。 　　考察对象之四：[健康] 　　还有一点是企业在选择写字楼时非常容易忽略的，那就是健康的因素。03年非典以后，市场开始普遍关注写字楼的健康问题，甲型流感肆虐健康因素愈发显得重要。倡导健康、节能、环保的人性化办公理念，开始为人们所重视。