如何做写字楼策划分析报告.pdfVIP

CEO 智库-资本与知识管理宝库 写字楼定位分析报告应涉及的内容指南 本份定位分析指南的目的是：  分析对拟开发的土地是应规划成写字楼还是商务公寓定位；  对项目的写字楼等级和投入预算进行定位；  对写字楼的设计风格和理念定位，为设计提供依据，指出为适应市场的设计 要点；  通过预测区域物业的成熟速度，对写字楼是租赁还是销售作决策参考；  提高对目标消费群 （租赁企业和购买方）的分析，以便为产品推广策略提供 理据  对后续融资拟定备忘录提供依据 方法： 本分析体系是通过设立项目运营目标，分析项目所处市场环境、面临的潜在竞争 及客户需求，分析公司自身资源和项目的情况后，最终确定项目的定位的过程， 具体如下  所在地区经济前景、企业数量、人民收入等；写字楼市场分析(存量、供 应量、需求量、吸纳量、空置率等)  潜在竞争楼盘分析  客户需求分析 （企业数量、行业、规模等，企业的需求特征）  公司资源分析  项目基本概况及SWOT 分析 通过分析上述内外部环境和条件，确定项目的定位以及应该动用的资源。 一、整个区域的经济环境和写字楼市场分析 这部分主要通过分析整个区域环境包括经济环境和写字楼市场，目的是清楚地认 识项目所处的外部环境，后续结合自身的优弱点和资源状况打下基础。 1、整个区域的经济环境 例如经济环境、就有区域经济总量、区域经济结构分析、主导经济产业、人均 GDP、人口总量及变化情况、人均消费总额, 区域定位、区域经济规划、城市建 议规划等等，这部分的分析应该指出区域经济环境对该区域内的物业市场的特征 的影响。 2 、写字楼市场分析 1 概括该市目前写字楼市场存量，存在写字楼的种类及其占总量的比例 （甲级、乙 级、丙级），例如甲级写字楼占写字楼的比例，市场供应量和吸纳量的现有水平； 不同等级的写字楼是由哪一行业、规模多大的企业租赁，空置率和租金水平。主 要目的是用于了解目前存量物业的现状和特征，这将影响市场可承受程度。 1) 写字楼的市场存量和供应量 （供给分析） 市场总存量、各区域近年的供应量情况及现状、主要供应类型（如甲级增多、 乙级减少），这种分布特征可能对我们物业的定位起到限制和影响，在定位 时应充分考虑这些影响。 通过分析影响过去、现在和未来供应的驱动因素，预测未来不同等级的写字 楼的供应量投放情况 （从目前在建的项目、政府推出写字楼用地的规划和已 经公布的建设计划推测，CBD 的规划）； 2) 写字楼的集中分布区域 这部分通过分析存量写字楼的主要集中分布区域，近年新增写字楼集中分布 区域，并分析预测未来投放新物业的分布变化趋势：  甲级写字楼的主要分布区域，  各区站总存量的比例，  各区规划功能、交通条件及主要集中的企业类型。 分布情况：可以了解各个区域的写字楼状况，作为具体在哪个区域适合发展 怎样定位的写字楼的理论依据，最终回答在本区域应该发展何种定位的写字 楼将更容易获得成功，如果反常规而行之需要具备哪些因素。 3) 描述近年来写字楼消化的情况，并通过分析影响吸纳量的因素（需求分 析），预测未来不同等级的写字楼的吸纳量：  描述过去写字楼的平均吸纳量，从而基于历史的需求数据和经济趋 势的预测面积被消化的情况（当地企业的数量和未来发展趋势，企 业类型的变化）；  预测经济前景、重大活动、政策（例如国家政策鼓励金融业、科技 业发展）影响企业数量增长幅度，及不同行业企业增长的数量，这 些企业增长影响了哪一等级的写字楼的增长？  商业繁荣程度和工作机会增长产生的未来影响；  对未来物业的销售难度和销售速度作预测和讨论 4) 空置率和租金 近年办公楼的供应，吸纳及空置情况，主要描述写字楼存量、供应量及 吸纳量的的相互作用，决定空置率。描述历年及各区域写字楼空