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房地产与房地产业 基本要求 掌握：房地产的概念，房地产实物、权益、区位的含义，房地产的特性，房地产按用途的分类，房地产业的概念，房地产行业特性，房地产中介服务行业的概念。 熟悉：土地、房屋的概念，不动产与动产的区分，房地产按经营使用方式的分类，房地产按开发程度的分类。 了解：建筑物、其他土地定着物、构筑物、物业的概念，房地产开发行业、物业管理行业的概念。 第一节 房地产的有关概念 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。 二、土地的概念 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 三、建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 第一节 房地产的有关概念 广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物主要指房屋。 房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 第一节 房地产的有关概念 四、其他土地定着物的概念 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 第一节 房地产的有关概念 五、物业的概念 物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地，包括：房屋（建筑物自用部分和共用部分）；（2）配套附属设备（自用设备和共用设备）；（3）配套公共设施；（4）相关场地。 物业有大小之别，一般是指一个具体单元性房地产，而房地产还可以指一个国家、地区或城镇所拥有的房产和地产以及二者的结合。因此，在宏观和中观层面上，一般用房地产；在微观层面上，物业与房地产可以通用。 第二节 房地产实物、权益和区位 一、房地产实物的含义 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。房地产实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。 二、房地产权益的含义 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 第二节 房地产实物、权益和区位 房地产权利是房地产权益的基础，包括房地产的各种权利（如所有权、使用权）；受到其他房地产权利限制的房地产权利（同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权）；受到其他各种限制的房地产权利（如城市规划对房地产用途的限制）；以及房地产的额外利益或收益（如屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告）等。 第二节 房地产实物、权益和区位 根据《物权法》的规定，我国目前的不动产权利（房地产权利）主要有： （1）所有权，包括个人独有、共同共有、按份共有、区分所有等； （2）用益物权，包括建设用地使用权、地役权等； （3）担保物权，如抵押权。此外，房地产权利还包括诸如租赁权等债权性质的权利。 第二节 房地产实物、权益和区位 三、房地产区位的含义 房地产区位是指房地产的空间位置。一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等。 房地产区位可以从位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。 第三节 不动产与动产的区分 法律上通常将财产（或称为“物”）分为“不动产”和“动产”两类。 对不动产与动产的划分，通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准。一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且其性质和价值不改变的财产，属于动产；反之，像土地、房屋等不可移动的财产，属于不动产。区分动产和不动产的法律意义在于： 第三节 不动产与动产的区分 1、物权生效方式不同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力；动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。 2、租赁权性质不同。不动产租赁权有“买卖不破租赁”和优先购买权等特权，而动产则无此特性。 3、司法管辖不同。对不动产的各种案件，法律实行属地主义的管辖原则，即有关不动产的诉讼，由该不动产所在地的法院管辖；而动产则一般实行属人主义的管辖原则，由动产权利人所在地的法院管辖。 第三节 不动产与动产的区分 区别什动产和不动产，对于房地产交易十分重要。例如，在房地产买卖中，属于不动产的道路、围墙、安装在房屋上的电梯和空调、生长在地上的树木等，无需特别说明，应随同土地、房屋一并转让给买方。属于动产的那部分，如家具、电视机、电冰箱、汽车等，如果要转让给买方，则通