第六期：房地产现状与展望（郑爱民）.pptVIP

房地产现状 前景 与企业 ——房地产杂谈 郑爱民 2009年10月 目 录 一、关于房地产业 （一）、什么是房地产业 （二）、房地产的作用与地位 （三）、房地产的前景 二、关于房地产市场 （一）、房地产市场的类型与特征 （二）、房地产价格与市场供求规律 三、关于房地产宏观调控 （一）、房地产市场失灵与政府作用 （二）、房地产宏观调控 四、关于房地产企业 （一）、中国房地产百强与深圳十强的变迁 （二）、百亿房地产企业怎样炼成 （三）、房地产企业的战略管理 观 点 房地产，关联度高、拉动力强、对财政收入及就业影响大，房地产业已经是国民经济的重要支柱产业。 在中国大陆工业化、城市化的大背景下，已达数万亿级的房地产业仍然具有广阔的发展前景，有至少以十年计的黄金机遇期。 中国大陆房地产市场为垄断竞争市场(部分城市正在向寡头垄断市场方向转变)，具有垄断性、供给缺乏弹性、外部性、市场需求多样性及复杂性、信息不对称等特征。 房地产价格受市场供求状况决定，市场垄断性特征决定房地产价格有区域领袖及跟随价格的特点。不同经济主体关注点不一样，需要企业在房地产产品定价实践中注意。 敬畏市场，按市场规律办事；但市场不是万能的，房地产也存在市场失灵；市场失灵，需要政府发挥“有形之手”的作用。 经济有周期，房地产宏观调控呈现常态化。政府房地产宏观调控需要到位，不能缺位也不能越位。 房地产市场集中度在不断提高，中国房地产百强企业市场占有率已超过20%，深圳十强房企的市场占有率更接近40%。 一个项目、一片区域，可以成就百亿房地产企业。 市场竞争，优胜劣汰。战略决定成败！房地产企业需要战略管理。识大局，做好企业公民、担当社会责任；入对行，抢占和提高市场份额；善用人，构建生机勃勃、有战斗力的团队；勤学习，打造企业核心竞争力。 一、关于房地产业 （一）、什么是房地产业 房地产业，是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于为生产和生活服务的第三产业。 房地产业，关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段一个重要支柱产业。 一、关于房地产业 （二）、房地产的作用与地位 1、房地产业的作用 （1）、房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。房地产业，可以改善人们的住房条件和生活环境，促进城市化发展。 （2）、房地产业关联度高、带动力强，可以带动建筑、建材等相关产业发展，促进国民经济持续健康发展 房地产业属高关联产业，无论从开发建设过程所需的上游产品来看，还是从其建成后的服务对象和依托来看，都是关联度很高、产业链很长的产业。它涉及建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺等40多个国民经济的产业部门。因此，房地产投资支出的变化不仅引起同量国民收入的变化，而且带来数倍国民收入的变化，即乘数效应。 （二）、房地产的作用与地位1、房地产业的作用 据世界银行统计，住宅建设对相关产业的带动系数平均约为2。根据国内学者的研究，我国房地产业每增加1单位产值，可带动所有产业增加1.416单位产值，其中带动金融保险业、商业等行业增加达到0.145单位产值。 （3）、可以扩大就业 房地产业是一个高关联的产业，因而在带动众产业发展的同时，也创造了更多的就业机会，进而缓解就业、及农村剩余劳动力向非农产业转移的压力。 据国家统计局统计，2001年至2004年，全国建筑业农民工平均每年约达3000万人，占农村进城务工人员总数的二分之一，同时农民工收入的60%来自于建筑业；同时全国有物业管理人员近500万，近80%是农村务工人员。根据房地产业经验和数据统计，每年竣工100万平方米的房地产，每年就需增加物业管理人员1000人。 （4）、可以增加政府财政收入 无需讳言，房地产业已经成为各级地方政府重要的财政收入来源。 据统计，2001-2003年的3年间，地方政府土地出让金的收入为9100亿元。而1998-2003年5年间，全国发行的国债也不过9300亿元。土地出让金给地方政府带来的巨大收益由此可见一斑。 上海,2007年所有公开土地的出让金是481.294亿;2008年398.1842亿 ;2009年1-9月(截止22日)公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地卖了291.9147亿元，这两项数据均领衔全国。 通过2008年全国财政收入结构，也可以发现房地产行业对财政收入的影响。 2008年，全国税收总收入完成54219.62亿元，比去年同期增长18.8%，同比增收8597.65亿元，增速比2007年的增速回落了14.9个百分点。 2008年财政收入增速回落的主要原