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重庆房地产市场从房屋造价成本看价格调整目标-成本 重庆房地产市场从房屋造价成本看价格调整目标-成本 作者：房地产策…????文章来源：房策网????点击数： 563????更新时间：2008-10-7 必威体育精装版【2009年6月VIP会员免费更新资料】已推出-共500份文件-大小4G新【2009年5月VIP会员免费更新资料】-共542份文件-大小4.5G 必威体育精装版【2009年4月VIP会员免费更新资料】现已发布-共400份文件-大小3.8G【2009年3月VIP会员免费更新资料】震撼推出-共491份资料！内容大小4.2G 【2009年1-2月VIP会员免费更新下载】895份资料 大小6G 重庆房地产市场从房屋造价成本看价格调整目标-成本 重庆房地产行业之数据分析（四）——从造价成本看价格调整目标 文/高原 行业高速发展或求大于供的时候，成本并不是最主要考虑的因素，但随着行业竞争加剧，销售价格迟早会触及成本底线，各行各业概莫如此，比如前些年风光无限的汽车行业，至今已深陷价格战的泥潭，当前成本管控成为汽车制造商最重要的工作之一，类似的情况还有家电、摩托车、电脑等，大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业，最终都将走向平实的价格，可以这样讲，只要是完全竞争行业，价格就不会长期偏离其成本线。我始终认为中国的房地产行业最终将实现其价值的真实回归，这种回归是行业的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间，则是消费者应该提前做好准备的。一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析，但基于该行业数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的资料查阅并咨询建筑行业朋友后，时至今日方完成此表，错误之处，非常希望得到行业内专业人士的指点。根据公开的招拍挂信息和行业常规，对沙区某大盘“×××城”的成本估算如下。之所以选择该楼盘,一是因为可以公开获得其地价信息，二是该楼盘无论是地段还是品质,都具有一定代表性。沙区××新城成本试算序号?项目名称?计量基础?单价或费率?楼面造价(元/平)?备??? 注一?土地成本?　?　?357 ?　0?土地面积66.7万㎡?200万㎡???根据招拍挂信息,1000亩,4.6亿元,容积率3，规划建面200万方。1?土地出让价款???230 ?2?拆迁补偿费?出让金?50%?115 ?该地块老房不多,小于按行规1:1,按1:0.5计。3?土地出让服务费?出让金?2%?4.60 ?　4?土地契税?出让金?3%?7 ?　二?前期费用?　?　?88.86 ?　1?规划、设计费用?　?　?60?根据行业一般情况2?勘探费用?　?　?5?根据行业一般情况3?标底编制?1500元?标底×1.2‰?0.18 ?按建安成本1500元/㎡预估4?招投标管理费?1500元?标底×1‰?0.15 ?按建安成本1500元/㎡预估5?工程审计?1500元?决算价×1.5‰?0.23 ?按建安成本1500元/㎡预估6?购地形图?　?　?0.2?根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际7?放线、测绘?　?　?0.2?根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际8?临时水?　?　?0.9?根据行业一般情况及南京某高层小区项目。9?临时电?　?　?4.5?根据行业一般情况及南京某高层小区项目。10?场地平整?　?　?10.00 ?按2万元/亩11?可行性研究、策划费?　?　?6?根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际12?沙盘、动画?　?　?1.5?根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际三?建安工程费?　?　?1525.50 ?1?桩基?　?　?80?根据行业一般情况2?土石方?　?　?35?　3?土建造价?　?　?830?4?消防?　?　?70?参照按长寿某楼盘5?电梯?　?　?150?　6?水?　?　?50?　7?电?　?　?70?　8?气?　?　?30?　9?质监?2500元?0.18%?4.5?住宅按工程总造价0.18%,非住宅按0.25%,总造价按2500元/㎡预估.10?监理费 ?800元?2%?16?土建按800元/㎡预估.11?道路广场及环境工程?　?　?60?　12?小区智能化 ?　?　?30?　13?红线内配套费?　?　?100?　四?办证费?　?　?266.5?　1?人防费?　?　?35?二类地区　?教育附加费?　?　?20?　2?城市建设配套费?190元?　?190?主城标准190元/㎡3?规划管理费、防雷、环评等???20?4?白蚁防治?建面??1.5?1.5元/㎡?直接费用合计（一～四项）?　?　?2237.36 ?　五?不可预见费?　?　?100?　六?期间费用?　?　?306.5?　1?管理费用?2300?2%?4