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钻石经典项目商业计划书 目 录 一概分析市场营销财务分析结论在加快新城区建设的同时，主城区要按照东拓西进、南延北扩的发展思路，大力推动房地产业发展，新开工建筑面积要达到200万平方米，以满足市民日益提高的住房需求瓦房店市城市总体规划投资60亿元兴建的轴承城中心区项目 项目位置图 项目综合经济技术指标 钻石经典项目综合经济技术指标 项目名称 单位 数量 备注 总用地面积 ㎡ 133126 　 其中 住宅用地面积 ㎡ 121145 　 公建用地面积 ㎡ 11981 　 总建筑面积 ㎡ 288900 　 其中 住宅建筑面积 ㎡ 262400 　 公共建筑面积 ㎡ 26500 　 　 地下面积 ㎡ 59600 不计入容积率 　 人口 人 9370 　 　 户数 户 2928 　 总停车位 个 1470 　 其中 地上停车位 个 230 　 地下停车位 个 1240 　 停车率 　 0.5 　 容积率 　 2.17 　 建筑密度 ％ 23.9 　 绿地率 ％ 40 　 二、 市场分析与预测 （一）大连城市发展总体规划 依据新编《大连市城市总体规划纲要（2009-2020）》。按照组团式、链条式的发展思路，大连将沿黄渤两海、沈大和丹大两线拓展城市空间，加快形成各具功能特色的经济区和生态环境优美的宜居区。 大连2009版城市总体规划图 主城区组团——重点发展现代服务业，打造企业总部密集的国际商务区、软件和创意产业发达的知识经济聚集区和科教先进、文化繁荣、环境优美的生态宜居城区。 新市区组团——重点发展先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市区。 渤海区域城市组团——重点发展石化、造船、轴承、重大装备制造、滨海旅游等产业，建设临港产业的新增长极和渤海湾畔新兴城市。 黄海区域城市组团——重点发展新材料、家具制造、食品生产、服装加工、海洋水产和旅游度假等产业，建设国家级新材料产业基地、国际旅游胜地和区域重要节点城市。 （二）瓦房店市城市总体规划《瓦房店市城市总体规划（2009-2030年）》瓦房店市域形成一带、四核、三轴、四组团的弓箭型空间布局结构。老城区组团空间布局结构形成“两心、三轴、五区”的空间结构。其中“两心”指新老两个城市中心，具有行政、商贸金融、文体科教等综合的公共服务职能；“三轴”沈大铁路、长春路、钻石街三条城市发展轴；“四区”为具有职能发展要求的特色片区，分别为祝华片区、旧城片区、西郊片区、中心片区、铁东片区。两心旧城商业中心依托旧城区中心向西拓展而成，以发展商业、办公、金融、文化娱乐为主。钻石街复合城市中心依托世纪广场的行政商贸中心，沿钻石街向南拓展而成，沿河与路规划市级商务办公、文化娱乐中心，形成汇集多种现代综合服务功能、体现瓦房店现代城市特色的公共设施集聚中心。三轴长春路发展轴由西长春路、文化路、东长春路构成，沟通铁西与铁东。沈大铁路发展轴南北向依托铁路形成的发展轴，是城市最早的发展轴线，把城市划分为铁西和铁东两大部分。钻石街发展轴城市向西南拓展的发展轴，由钻石街和现状西外环路构成，自北向南串联祝华片区、中心片区和西郊片区区，新的城市中心区沿钻石发展轴布局。???2009年全市地区生产总值511亿元，同比增长20%；固定资产投资365亿元，增长40.4%；地方财政一般预算收入25亿元，增长36.1%；社会消费品零售总额90亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入13500元，增长12%；在第九届全国县域经济基本竞争力评价中列27位，居东北三省第一位积极引导房地产业健康发展，出台二手房交易优惠政策，减免房地产业行政事业性收费，房屋价格涨幅低于全省平均水平；引入知名企业参与开发建设，进一步改善了城市形象和居住环境。新开工房地产面积120万平方米，增长24%；销售商品房36万平方米，增长130% 开工面积 供应套数 销售面积（万平） 销售额（亿元） 2009 120 6000 36 12.9 2010 146 8000 48 22 （数据来源：政府工作报告） 2、瓦房店房地产价格走势 2008年金融危机，量、价均受到较大影响，2009年价格持续走高，随着三线城市的扩容与发展，加之不受限购政策影响，近两年销售量将有机会大幅提升。 （数据来源：民间调研机构） 3、市场户型特征 两室户型成为市场主力，三室户型在逐步加大。一室户型不受市场青睐，主要在于社会流动人员不多以及投资客户的数量较少。 （数据来源：民间调研机构） 4、开发商 目前在售项目，以本土品牌为主，外来品牌由于有技术上的优势，有后来居上之势，瓦房店市场地产品牌： ——本土地产：昌盛地产、瑞安新城、芳园