思源-BDA国际企业大道63C1地块产品定位报告140页.ppt

1 BDA国际企业大道63C1地块市场定位报告 目 录 一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少 二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公 三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公 四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式 七、本案产品规划设计建议 市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少 1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少 盈创动力客户需求3000平米以上的占到17% 市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20% 市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少 1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少 3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析——以朝阳区为例 3000-6000平米以上办公需求的企业（见注释）行业分布——以朝阳区为例 3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障 市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少 1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少 对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析 总部基地 置地星座 华远首府 德胜尚城 非中心 硅谷亮城 玉泉慧谷 凤凰城3期 总部基地——基本概况及优劣势分析 总建筑面积：120万平方米 容积率：1.59 单栋体量：1200－6000平米 标准层面积：200－500平米 层高：3.4米，挑空部分4.2米 销售情况：一期销售90％，二期销售80％，三期今年年底开盘。2000平米左右的独栋户型销售情况最好。 绿化比率：占总面积约50% 总投资额：约45亿人民币 建设周期：3年 总部基地——A型楼（5960平米） 总部基地——B型楼（2860-3445平米） 总部基地——C型楼（1620-2190平米） 总部基地——D型楼（1190-1250平米） 总部基地——E型楼（1625-2210平米） 总部基地——配套设施 交通：附近有10多条公交线路，2008年之前地铁在附近建成，有的公司设有班车。 餐饮：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。 会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求 酒店：总部基地入口处将来建成一标志性建筑——五星级酒店 公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。 总部基地3000~6000平米的户型仅占到总体的10％ 总部基地产品结构与销售状况统计 总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好 总部基地——客户构成 总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业（他们在改制的过程中也需要企业总部）、外地进京的高新技术企业等; 目前已经签订了80多家企业，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其6家直属大型集团公司，联通的大股东——中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来; 总部基地——主力客户 以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业； 以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业； 以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业； 典型企业：北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等； 置地星座——基本概况及优劣势分析 置地星座——产品结构及面积 置地星座——技术指标 置地星座——客户分析 置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等; 作为只有8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要8个客户，目前３栋已经入住，还有2栋在售。 置地星座客户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司，以及一个上海国际公司； 华远·首府——项目概况及优劣势分析 位置