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第七章 房产投资规划 黄祝华 主讲 本章内容 第一节 房产投资概述 房地产的基本含义 房产投资的概念 房产投资的方式 房产投资的优缺点 一、房地产的基本含义 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。 房产的类型 1、按照性质分类 商品房 保障性住房 1、廉租住房 　　廉租住房保障城区范围内城镇非农业常住户口低收入住房困难家庭的住房需求。 2、经济适用住房 　 　经济适用住房保障城市低收入家庭的住房需求，其保障对象应逐步与廉租住房保障对象相衔接。 3、公共租赁住房 　 　公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，按照合理标准筹集和建设，限定套型面积和出租价格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租赁住房。4、限价普通商品住房　　是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。 2、按照取得的时间分类 期房 现房 3、按使用性质 自住房 投资房（商铺、车库……） 广西经济适用住房管理办法 2009年2月17日 供应对象面向城市低收入人群 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员； 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。 住房面积控制在60~80平方米 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 南宁市2010年度城市家庭低收入及住房困难标准 一、家庭低收入标准： （一） 廉租住房：家庭人均年收入低于10080元(含)。 （二）经济适用住房：家庭人均年收入低于13450元(含)。 二、家庭住房困难标准： （一）廉租住房：家庭人均居住建筑面积低于13平方米(含)。 （二）经济适用住房：家庭人均居住建筑面积低于16平方米(含)。? 二、房产投资的概念 房产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。 （一）房产投资的动机 自己居住 对外出租 投资获利 减免税收 （二）房产投资的风险 流动性风险（变现性较差） 购买力风险（通胀风险） 市场风险（经济、政策风险） 交易风险 自然风险 三、房产投资的方式 四、房产投资的优缺点 优点 可获得相对较高的收益 易于获得金融机构的支持，融资能力强 能抵消通货膨胀的影响，是有效的保值手段 缺点 流动性相对较差 投资金额比较大 投资回收期较长 面临的风险高 （政策风险、道德风险……） 五、房产价格及影响因素 第二节 房产投资规划 房产投资规划的概念 为什么要进行房产投资规划 房产投资规划流程 购房与租房决策 购房规划 一、房产规划的内容 包括居住规划和房产投资 居住规划 租房 购房 换房 房贷 房产投资 获取房租收入 通过出售赚取价差收入 二、为什么要进行房产规划 如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境： 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。 案例：钟镇涛炒房破产 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项