马奈草地设计工作建议书文档.pptVIP

马奈草地 设计说明书 背景（一） 马奈草地项目位于海淀区四季青乡通达地区 项目是集餐饮、购物、休闲为一体的绿化隔离带项目 项目建成后为世博地产长期持有的固定资产 项目建成后采用集中管理，分散招租经营的方式 背景（二） 马奈草地项目自启动以来，前期设计工作已经跟进一年多时间。 自从项目于2005年7月1日报规划局预审通过 公司就现有的设计方案多方征求了专家的意见。在方案论证的过程中，相关专家对现有方案的商业可行性均提出了异议。 背景（三） 公司邀请了清华大学吴耀东博士对项目现有方案进行了全面评审，同时，吴博士也就商业地产的一些基本原理进行了指导 公司根据各方意见和建议，决定重新进行项目的设计 项目里程碑计划 项目WBS任务分解 项目总计划 项目团队 业主：北京世博伟业房地产开发有限公司 商业顾问：北京亚信行房地产经纪有限公司 建筑总顾问：清华大学建筑设计研究院吴博士 机电顾问：卓越发展（中国）有限公司 设计单位： 项目四至 北临杏石口路 东临通达路 南临永定河引水渠 西临通达公园 地段四周有环形道路围绕 用地指标 规划用地面积：33.3公顷 建设用地面积：1.33公顷 总建筑面积：21000平方米，其中地上建筑面积13500平方米；地下建筑面积7500平方米 规划限高：9米 容积率：1.0 建设用地内绿化率：30％ 市政条件 上水：城市供水管网 下水：该项目东侧有通达路排污管线 雨水：按散排方式排入周围雨水明沟 电力：该项目北侧有3.5万伏的高压输电线路，供电部门可保证项目用电 通讯：该项目范围内现有市话局8844可满足该项目通讯 交通：项目南侧为永定河引水渠北侧路，北侧有杏石口路，通过东侧通达路，向北100米可经杏石口路进入城市主干道 项目主题 餐饮美食、艺术、收藏、易生活 一个温暖、悠闲、怀旧的文化休闲都会 一个领略各国文化、艺术、美食的沉醉天地 目标客群 生活优越的文化闲人 美食主义者 设计师 音乐创作人 时尚女士 国际胸怀的海归一派 ……………… 具体可能的消费群体 西四环、西三环、西直门、北二环及金融街；中关村商圈及上地信息产业园的写字楼大厦、国家部委及星级酒店的40万商务及白领人群 西山美庐、香山艺墅及诚品建筑等中高档住宅及别墅消费群近30万人 海淀区70余高等院校师生近30万人 前往香山、八大处游客每年600万人次 马奈草地项目设计需考虑的商业原则 1、可达性 客人到项目进行消费，从城市的各个角落到达项目，直至进入消费地进行消费是否便捷、舒适，这将直接影响项目的人流量。 设计时需要进一步认真评估： 城市交通对项目的影响； 项目开口的位置； 地上地下车位的位置和数量； 客人下车后步行距离和线路； 需考虑一定量的地下车位，并从地下车库能便捷到达各商业单元 项目内部各个商业单元之间的联系和交通； 客人消费完成后离开的线路和方式等等。 2、目标客群。 生活优越的文化闲人 美食主义者 设计师 音乐创作人 时尚女士 国际胸怀的海归一派 ……………… 认真分析和研究最终消费群的行为和心理特点，在项目的设计（从规划直至精装修、配饰、园林）中全面体现对目标客群的全方位照顾。 3、进一步明确项目的业态分布。 商业顾问TCN之前根据我们项目的定位初步拟订了《马奈草地招商简介》，基本确定了项目的主要业态分布。 与商业顾问进一步沟通，认为组合和搭配非常关键。 结合项目特征和体量，认为需要1～2家主力店，也需要一些愿意负担很高租金的中小型商家，比例多少，怎么搭配，要进一步进行经济效益分析。 但是综合考虑项目整体体量和以后的运维管理，店面数量宜少不宜多。 4、考虑北京地区的消费心理，项目需要气派的入口。 大门入口处应该有明显而且气派的标志或构筑物 在考虑项目气派的入口同时，还应该考虑项目后期运营过程中的成本。 建议整个项目根据业态分布，建立相对集中的入口大堂，这样既有利于入口处商业氛围的营造，也有利于项目的整体性，为项目的后期推广等工作建立良好的基础。 5、最重要的是需要聚集人气。 在商业项目的整体规划方案的阶段需要充分考虑到对街区、广场、项目入口处、城市边缘线等地方的尺度和效果的把握。 由于我们项目总体体量不大（地上13000平方米），经过大家讨论，一致认为本项目的建筑形式应该是相对集约的，而不是现有方案的较分散的布局。 同时，这样也有利于项目在运作过程中各个组成部分的租金平衡。 6、认真分析项目周边的竞争对手，与之进行差异化竞争。 项目周边有多个类似商业项目，如世纪金源地下商城、购物中心等，同时，北京市范围也有类似特色商业。 建议传承“诚品建筑”已经建立的文化氛围，从设计到后期运营打造一个文化商业品牌，与竞争对手进行差异化竞争。 7、在规划设计阶段就应该考虑商业氛围的形成过程。 商业氛围往往需要培育，在培育初期往往决定项目的成败