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物业管理基础知识 一、物业与物业管理 物业是指已经建成并投入使用的多类房屋及与之相配套的设施、设备和场地。（不动产） 物业可分为四类。即住宅物业、商业物业、工业物业（如厂房等）和特殊物业（如球场、飞机场等）。 物业管理行业所研究的物业主要是指公寓、别墅、住宅小区以及工厂大厦、写字楼、商场综合楼等非住宅楼宇。 二、物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 适用范围：住宅物业和非住宅物业 物业管理关系产生的依据：物业服务合同 物业管理关系的主体：业主和物业管理企业 服务内容：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 三、物业管理公共服务费 1、物业管理公共服务费的基本概念 2、物业管理公共服务费的收费原则 3、物业管理公共服务费的收费方式和依据 4、物业管理公共服务费的收费制度 5、物业管理公共服务费的构成 6、物业管理公共服务费的收取 7、物业管理公共服务费的追缴 1、物业管理公共服务费的基本概念 物业管理公共服务费是指对物业管理区域居住或工作环境实施综合管理，向业主及使用人提供物业管理公共服务，由此而产生的管理成本及利润总和，按分摊面积比例分摊到业主的管理费用。通常也简称为物业管理费或物业管理服务费。 2、物业管理公共服务费的收费原则 根据全国?物业管理条例?第四十一条规定，物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 即将出台的?广州市物业服务收费管理实施细则?规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准。 3、物业管理公共服务费的收费方式和收费依据 收费方式：业主和物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 收费依据：物业服务收费按法定产权面积计收。已办理产权证的以产权证登记建筑面积为准，未办产权证的以物业买售合同中建筑面积为准。 4、物业管理的收费制度 （1）政府指导价：实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。执行政府指导价的不许要物价部门审批，住宅物业服务收费政府指导价收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 （2）实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体标准根据物业管理企业的服务资质、服务等级，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。 5、物业管理公共服务费的构成 管理、服务人员薪金福利费（包括基本工资、福利基金、工会经费、培训经费、社会保险、加班费、服装费、住房补贴等） 办公行政费（包括办公用房租金、水电费、办公用品费、书报费、通讯费、交通费、业务接待费等） 公共设施、设备日常运行、维修保养费 绿化养护费 清洁卫生费（包括垃圾清运、卫生防疫消杀费） 保安费（包括保安装备费、人身保险费、治安消防系统日常运行费、维修保养费、服装费等） 公共财产、公共责任险 社区文化、活动及节日装饰费 法律顾问、审计费 固定资产折旧费 法定税费 管理者酬金（8%—10%） 6、物业管理公共服务费的收取 物业服务收费按每月、每平方米计收。 物业管理费经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取长期占用性质（超过3个月）的押金、保证金。另有约定的除外。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（《物业管理条例》第四十二条） 物业管理费应每季度向业主公布一次使用状况报告。 7、物业管理公共服务费的追缴 协调与沟通很重要，善对业主，业主将给予丰厚的回报。要顺利收取管理费，关键是提高服务质量和服务效率，提高透明度。 追缴方式主要包括电话、上门或书面追缴。要注意掌握时间、方式和技巧。停水停电都是违法的。 根据1998年《广东省物业管理条例》第40条和2001年《广州市物业管理办法》第56条规定，业主和使用人不按约定交付物业管理费用的，物业公司可以追缴，限期交付。逾期不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日1‰加收欠缴金额的滞纳金；经催收仍不缴付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业公司也可依法向人民法院起诉。 全国《物业管理条例》第六十七条规定：业主逾期不交纳物业服务费用的，业主