成本逼近法.ppt

成本法 第一节成本法的理论依据概念:成本法是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。 注意：成本是经济学中的成本概念与会计中的成本含义不同， 会计成本是显性的，成本法中成本是全部（显性和隐性） 成本法中成本是必要而正常的成本，并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本（可高、可低） 成本法中的成本，在时点上是指现在的，即估价时点时的成本核算，而不是会计账目上记载的建造时所发生的历史成本。 总之：成本法中的成本并不是一般理解的成本或者费用，而是具有价格含义，是待估房地产在估价时点的价格的一种反映。 采用成本法算得的试算价格称积算价格。 二、理论依据 成本法的理论依据是经济学中的生产费用价值论 根据经济理性主义的假定： 房地产购买者愿意支付的价格，必不能高于他所预计的在当时市场条件下重新开发或建造相同房地产所需花费的正常而必须的全部成本。如果高于这一市场成本，购买者将不会从市场上直接购买这一房地产，而代之以自行开发或建造。因此，房地产开发的社会成本是需求方愿意支付的价格上限。 另一方面，从房地产开发商而言，开发的房地产的价格必不能低于其开发过程中发生的全部成本，即各项费用及正常的利润和税金。如果低于这一全部成本，他就要亏本，这是开发商所不能接受的。 因此，房地产开发的社会成本是开发商所能接受的价格下限：经过市场这一“看不见的手”的约束，房地产开发的社会成本是供需双方均能接受的价格。这一价格即为估价所求。 三、估价公式 根据成本法基本概念和房地产开发程度，成本法估价公式分三种不同情况：①新开发土地；②新开发房地产；③旧有房地产。 1、新开发土地 新开发土地：指将未经“三通一平”等开发、不能直接作为城市土地利用的新征用土地(生地)，或城市旧城区待拆迁改造的土地(毛地)开发为可以直接利用的城市建设用地(熟地)。这一种情况在地产评估中称成本逼近法。其估价公式为 土地价格=土地取得成本+土地开发成本+正常利税 +土地增值收益 注意：土地价格是指开发完成后的熟地价格。 土地取得成本是土地使用权获取费用，主要包括征地费、拆迁安置补偿费、城市建设配套费等； 土地开发成本是指将生地或毛地开发成直接为城市土地利用的熟地所发生的费用，俗称“三通一平”费或“七通一平”费，主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费及有关税费； 正常利税是指正常的利息、利润和税费； 土地增值收益，或称土地所有权收益，是指土地在经过开改造及周围环境改善后，土地性能得以改善，土地经济价值得以提高，土地收益得以增加，产生增值地租。这个增值地租，即增值收益，主要是由于土地周围环境，如基础设施的改善而产生的，并不是完全由土地投资者对该土地的直接投资而产生的，故由土地周围 环境而产生的增值收益应归土地所有者，即国家所有。 2、新开发房地产 新开发房地产是指在土地开发基础上建造建筑物的情况。 估价公式为 房地产价格=土地价格+建筑物建造成本+正常利税 这里，土地价格分两种情况： 开发商购买生地或毛地价格，即相当于新开发土地情况下的土地取得成本。这种情况下开发商需自行开发土地，进行“三通一平”或“七通一平”； 开发商购买已经开发完成的熟地(土地使用权转让)，即相当于新开发土地情况下的土地价格。这种情况下，其价格已包含了土地开发成本 、 正常利税和土地增值部分，实际上是—类土地使用权转让价格。 3、旧有房地产 旧有房地产是指业已存在的房地产类型。其估价公式为 房地产价格=土地价格+建筑物现值 =土地价格+建筑物重新建造价格-累计折旧 =土地价格+建筑物重新建造价格*成新度 这里，土地价格是指土地在现有条件下的重新取得价格。由于该土地的开发可能是较早期发生的，其成本不能作为现时价格测算的依据，故这一土地价格宜采用成本法以外的其他方法测算，如比较法、基准地价修正法。 旧有房地产的估价通常称之为重置成本法。 四、方法特点与适用范围 1、方法特点 (1)成本不等于价格。尽管成本法中的成本是全部的、客观的和现时的，具有价格的含义，但并不等于价格。在一定条件下，成本增加，并不能增加房地产的效用，增加价值，反而出现相反的青况。房地产价格受许多成本以外的因素的影响，如人们的投资肖费心理、当时当地的市场行情等。 (2)不一定符合最有效使用原则。采用成本法进行房地产估介，一般将土地与建筑物分离评估后相加。若土地与建筑物是相互协调均衡的，符合最有效使用原则，则所发生的成本能基本反映价格；若土地与建筑物不相互协调和均衡，则