房地产一班《风险报告》.docVIP

成都信息工程学院 银杏酒店管理学院 实 验 报 告 课 程 名 称： 模拟实验 专 业： 工商管理 营销与策划 班 级： 2010级房产一班 姓 名： 农宇 学 号： 2010522030 指 导 教 师： 陈晖老师 实 验 时 间： 201 2 年 3 月 20 日 餐饮投资风险 据国家统计局的数据显示，今年1—7月份全国餐饮业实现营业额2017亿元，比去年同期增长18.3%，增幅居全国消费品市场首位，行内人士都感觉到了空前的市场竞争压力。 而很多从未从事餐饮行业的老板却纷纷转向投资餐饮市场，都认为“生的弄熟，对倍出头”，利润空间大，资金回流快。只要开门就会有人上门吃，却忽略了餐饮业的成败是一个综合因素，其中暗藏着巨大的风险，一旦定位失误，亏损关门很快！ 风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对商品的生产过程和经营过程造成的影响， 以及对商品产生直接破坏，从而对经营者造成经济上的损失。自然 风险因素主要包括：火灾风险、气温风险。经济风险经济风险 经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因 素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、 国民经济状况变化风险。技术风险技术风险 房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新 的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些 风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方 式包括三项措施：通过加快进度来回避风险通过市场调查来降低风险3.通过加强管理来控制风险选址与经营的产品的最佳结合 ????其一：事情的成功与否，取决于“天时地利人和”，做餐饮更是如此，选址尤为重要。餐饮是一个坐庄生意，俗话说“好酒不怕巷子深”，但是这句话已经不再适应现代的潮流了。如果选择一个交通不便，而且人流车流很少的地方，自然是无人问津，门庭冷落，即便是珍馐百味和服务周到，如果让消费者都知道这家店，让生意红火起来，这要经历一段相当长的时间了，这就自然要求选择在媒体上做广告宣传，无形中就添加了大额的广告费用增加成本。但是如果相反，店址选择在交通便利，四通八达的地方，自然宣传的费用就会节省。 ?其二：选址要结合菜品定位和经营风格，如果是做小吃快餐，必须选在商务区，现在白领、金领工作节奏很快，进餐就是图个快捷、干净、方便，当然味道是不能差的；如果投资中档家常休闲餐饮，则选在一些高档花园小区周边就比较合适，家庭消费就图个安逸、家常、实惠。总之选址要结合经营产品的结构来定，否则开业了没有人上门，你又不可能像摆地摊一样把它搬走，那就只有关门了。装修要结合经营风格 ????大概的地址定下来后，接下来就是要找一个合适的房子了。有很多刚做餐饮的人都喜欢接别人转让的酒店，接下来就是随便装修一下就可以营业了，认为这样可以省事省心且节省一笔装修费用；如果找一个空房子，从装修到设计，是一件费心费钱的巨大工程。其实这是一个特大的错误，很多人就亏在这个转让费上了。 ????往往一家酒店转让，大多是因为经营状况不好，其中总是有问题的，不管多少钱转让给你，你如果不从装修风格上进行大的调整，生意是很难起死回生的。所以实际上你花的转让费只是让你拿到了房子的经营权，他的装修对你可以说是一文不值，所以你一开始就是负债经营，亏了一大笔。 研究结论 在经过经济效益社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论： 项目具有较好的社会、经济、环境效益项目可行。餐饮业的分类主要是为了便于进行餐厅评估、方便督导而形成的，大致可分为旅游饭店、餐厅、自助餐和盒饭业、冷饮业及摊贩五大类，现将其餐饮的重要内容和特色分述如下。 一、旅游饭店 旅游饭店的餐饮功能，与前文所述的餐馆 馆一一致。旅游饭店可分为国际旅游饭店和一般旅游饭