2011年11月南昌市房地产市场研究报告.docVIP

2011年11月南昌市房地产市场研究报告 一、月度房地产市场简析 u????? 政策定向微调，地方政府寻求松绑 11月24日，央行杭州中心支行宣布浙江省6家农村合作银行将恢复执行16%的正常存款准备金率水平。一周后，央行三年来首次下调存款准备金率05个百分点。这些动作，显示出宏观政策的灵活性、针对性，政策释放出定向微调的信号，但是并不能根本上影响楼市下行的趋势。 11月，北京放宽普通住宅标准、杭州财政补贴租购房等，成都变相松动楼市限购令但在一周后叫停，这些都表明地方政府正积极寻求政策松绑，地方政府和中央政府就楼市调控的博弈激烈进行。 u????? 年底大规模供地，名企频频出手 11月全市共计推出18宗土地，供应面积2363.395亩，是2010年以来供应面积最高的一个月。推出的18宗土地有最终有4宗土地出现流拍，成交的14宗土地有12宗以底价成交，只有2宗土地溢价2万元/亩。本月推出的地块分布在朝阳洲、九龙湖等片区，吸引了华南城、联发置业和江西城泰等企业，居住用地和商业用地成交约占总量的七成。 u????? 南昌楼市入冬，供销大幅下降 本月，全市22个楼盘推出3076套新房源，供应面积28.21万㎡，当月销售14.22万㎡，整体销售率为50.42%。相比上月，这五项指标分别减少10个、1135套、17.17万㎡、11.31万㎡和5.84个百分点。数据表明，南昌楼市已经入冬，很多楼盘已经进入冬眠模式，大部分楼盘处于滞销状态，零成交楼盘越来越多。 ? u????? 降价潮起，新盘低价入市明显 11月16日，九颂山河宣布6折销售，这是本轮调控下南昌第一个降价的楼盘，也宣告了南昌房价下降的序幕。此后，国贸天琴湾、金域蓝湾等楼盘先后加入了降价的序列。在降价格局已经形成的背景下，新盘定价尤为谨慎，世茂天成、梧桐公寓等楼盘均低价入市，明显低于对外吹风价和周边楼盘，幅度一般在10～20%。 u????? 别墅成涨价推手，南昌房价创新高 本月别墅供应面积4.35万㎡，环比增加2.81万㎡，增长了182.47%，供应比例达到15.42%。别墅供应的增加也推高整体均价的上涨，本月推盘成交均价达到9255元/㎡，历史上首次站上9000元/㎡高位，环比、同比上涨2473元/㎡、2379元/㎡，上涨了36.46%和34.6%。如果不不考虑别墅产品，整体成交均价只有7428元/㎡。 u????? 朝阳洲、京东板块供应快速增加 朝阳洲和京东板块是目前南昌楼市价格下降最为明显的板块，其共同点是供应量快速增加。本月两个板块供应面积分别为4.07万㎡和5.99万㎡，相比上月分别增加了2.67万㎡和1.91万㎡，增长了190.71%和46.81%。除此之外，其他板块供应环比有不同程度下降，其中红谷滩板块供应减少了10万㎡以上，但是在其销售率达到88.72%，是以价换量的典型。 ? u????? 开发商求变，公寓产品成稻草 在低迷的市场环境下，一部分开发商积极应对，在产品上做出调整以适应市场变化，公寓成为其中的一根稻草。本月共有青云汇、世茂天城等5个楼盘推出公寓，使得公寓供应面积达到7.9万㎡，约是上月的10倍，创08年以来新高。11月份推出的公寓全部为40年产权性质的非限购产品，其中一半以上又是LOFT设计。 u????? 户型供应格局改变，户型面积普遍增大 本月一房、二房和三房供应面积均在7万㎡以上，供应比例依次是24.98%、26.96%和28.45%，形成了与以往不同的三分天下的局面。户型面积偏大是本月户型供应的一大特点，一房、二房、四房和复式的户型平均面积无论环比还是同比均有所增加，其中四房和复式户型面积增加异常明显。 二、下月市场发展趋势分析 u????? 供地压力大减，供应力度放缓 今年1～11月，南昌市土地成交面积10452.116亩，成交金额143.57亿元，成交面积和成交金额比去年全年还要高出410.029亩和12.38亿元，12月的供地压力大减，也有条件放缓供地节奏。从市国土局获悉，12月南昌市将至少推出8宗地块，供应面积1087.685亩，相比11月份减少了千余亩，工业用地约占总量的六成。 u????? 收官战役打响，40个楼盘开盘 年关将至，开发商面临着大量的到期账款、年度计划审核等问题，解决这些问题都要求开发商放手一搏。12月，预计有40个楼盘开盘，但是可能有一部分楼盘受市场影响而将开盘时间延期，预计下月南昌推盘量将在40万㎡左右。11月份有一部分楼盘降价，这些楼盘可能会吸引一部分消费者，但是会让更多的消费者陷入观望，12月份的整体销售率依然不会有很大的改观，销售率基本维持在50%上下的水平。 u????? 十大板块出击，新盘形成供应高峰 预计开盘的40个楼盘分布在十大板块，也是继7月份后今年第二次全板块供应，市中心、红谷滩和京东板块是供应