《金融中心写字楼技术标项目租赁策划方案》.pptVIP

蔡屋围有着良好的商业基础和服务业基础，相关配套服务最为完备，集聚效应最为明显。 服务业是罗湖区的主要经济成分。 2009年罗湖第三产业结构为83.29%，第三产业比例在各区中最高。 蔡屋围之金融业占罗湖GDP25.08％。 蔡屋围所在的金三角商业区（东门－人民南－宝安南）为深圳面积最大、业态最全、人气最旺的商贸区域。 国内外对蔡屋围的总体印象是金融扎堆、高形象、高品质，蔡屋围作为核心区已经得到国内外的一致认同。 蔡屋围金融中心改造工程实施将进一步改善金融中心区的面貌，巩固蔡屋围作为核心区的竞争力。京基金融中心——深圳第一高楼的建成，将重新吸引金融市场、商务市场对高点的关注！使片区地位得到巩固，面貌得到提升，加强核心竞争力。 蔡屋围片区具备重塑深圳都市核心区的条件。 行业性变化明显 受到全球经济危机影响，自08年起，写字楼客户群呈现明显的行业性变化。贸易、物流行业整体不景气直接影响了企业对办公物业的选择。上述行业及其上下游企业出现转购为租的行为。反观实体企业，由于跨涉行业较广，经营风险分散，则在物业租赁上需求未减。 客户选择物业更加理性和全面 相当比例的写字楼客户修改了购买或租赁的方案。从面积来看，一部分客户在选择目标产品时，适度缩减原定面积需求；客户的选择标准也更加理性和全面，关注重点除了写字楼所处的区位、交通通达程度、楼体形象、新旧程度等要素外，对硬件、配套、景观资源、是否带装修等指标的关注程度越来越高。 08年至今深圳核心商务区频现大宗交易 平安集团租赁星河发展中心30000㎡、中国移动租赁财富大厦15000㎡、中信集团整购卓越时代广场2期写字楼、联合证券租赁港中旅大厦10150㎡。这说明大型企业集团存在占位核心商务区、整租整购高端写字楼的需求，亦预示深圳作为南中国国际金融中心的地位进一步明晰。 市场分析——片区租赁成交特点 本阶段罗湖区写字楼空置率及空置特点 本阶段，罗湖甲级写字楼空置面积46300㎡，空置率约9.18％，环比2月上升了1.08%；乙级写字楼的空置面积约19600㎡ ，空置率约3.31％，环比2月下降了0.04%。 本阶段，罗湖写字楼跟随楼市一起活跃起来，无论买卖还是租赁都呈现大幅活跃之势。由于近期投资气氛浓厚，市场放盘量不断增加，令总体空置率波动相对平稳，市场供求关系较为平衡。 罗湖乙级写字楼一直保持活跃，深受投资者追捧，换手率高，空置率维持在全市的最低水平。 附表：罗湖区2010年3月份代表性二手写字楼空置率及租售价格列表 13762 61.88 3.31% 19,664.00 总计 27,393.70 133.08 9.18% 46,270.19 总计 15000 65 0.7% 245.00 太阳岛大厦 13000 55 0.8% 809.00 太平洋商贸 14800 65 3.5% 1,691.00 金丰城 26,500.00 125 2.4% 1,895.26 嘉里中心 10500 50 12.7% 5,084.00 西武大厦 --　 92 16.9% 16917.20 彭年广场 14800 75 2.6% 3,284.00 深华商业大厦 --　 110 20.9% 14,454.20 世界金融大厦 14500 60 2.4% 2,052.00 天安国际 --　 220 1.5% 640.00 华润大厦 14500 65 4.8% 2,612.00 国贸商业大厦 --　 120 1.3% 998.84 发展银行大厦 13000 60 3.9% 3,887.00 国贸大厦 28,287.39 131.46 8.2% 11,364.69 地王大厦 乙级写字楼 甲级写字楼 售价 租金 空置率 空置面积 大厦名称 售价 租金 空置率 空置面积 大厦名称 市场分析——片区租赁成交特点 本阶段，罗湖的甲、乙级写字楼一直保持活跃的成交状态，租金平稳，波动小。罗湖乙级写字楼是目前成交最活跃的物业，但租客主要是中小民营企业，他们的议价能力相对较强，加上本区的物业普遍楼龄较大，是租金一直波动小的最主要因素。 2009年底至2010年1月 政策初见端倪 ① 个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ② 二套房贷首付比例不低于40% ③ 规定时间内一次性公开全部可售房源，明码标价对外销售。 2010年2月 政策扑朔迷离 ① 央行上调金融机构存款准备金率0.5% 2010年3月