《北京市东区国际提报方案》.ppt

东区国际现状分析 东区国际一期虽然取得了较好的销售业绩，却没能有效的开拓市场，项目缺乏市场影响力和号召力。 当前市场竞争日益激烈，这对二期的产品和推广提出了更高的要求。 东区国际二期的产品基本定型，精准的定位和有效的包装推广是全面提升项目品质和形象的主要因素。 区域市场研究 区域市场研究－推广渠道分析 城市发展·CBD区域城市基础设施发展促进城市经济发展 文化发展·中央电视台、北京电视台新址落户CBD 投资发展·CBD房地产总投资额约470亿元 竞争项目价格水平 竞争项目各系数比较 根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格采用公式：X = M*1.17*1.13*1.06*1.09*1.02*1.05/A*B*C*D*E*F 导出价格 根据价格计算公式得出： X=12494元/建筑平米（毛坯） 建议本项目均价12500元/平米 会所的演绎 双会所的承载功能------国际化交流中心 本项目园林存在问题 缺乏景观构成理念 现场施工过于粗糙 景观维护欠缺 缺乏耐品的景观元素如小品 价值链示意 A—地段价值 B—产品品质 C—环境景观 D—硬件设施 E—服务配套 …… 高价值 多元组合 缺一不可 营销策略 营销策略部分 营销策略 总体营销概念 生活 · 品 营销策略部分 营销策略 最终价值取向：（市场比较法定价） 营销策略部分 11500 （毛坯） Soho现代城 8500 （毛坯） A-Z town 17000 （毛坯） 华贸中心 12800（毛坯） 蓝堡国际 价格（元/建筑平米） 项目名称 项目均价：12450元/平米 1.05 1.02 1.09 1.06 1.13 1.17 平均 1.2 1.0 1.1 1.2 0.85 1.1 本案 1.1 1.0 1.05 0.9 1.2 0.85 A-Z town 0.9 1.1 1.1 1.3 1.3 1.3 华贸中心 0.95 1.0 1.1 1.05 1.0 1.3 Soho现代城 1.1 1.0 1.1 0.85 1.3 1.3 蓝堡国际 时间 系数 物业管理 系数 精装修 系数 会所配套 系数 产品设计 系数 地理位置 系数 项目名称 本案价格确定 其中： X 为本项目计算价格 M 为各参考项目的价格 (毛坯) A 为各参考项目的地理位置系数 B 为各参考项目的产品设计系数 C 为各参考项目的会所配套系数 D 为各参考项目的精装修系数 E 为各参考项目的物业管理系数 F 为各参考项目的时间系数 营销策略 概念的支持依据 市场支持：升级，稀缺，空白 自身产品支持：风格，材质，装修，硬件，配套。。。 推广概念支持：新概念对本项目品质和广度的提升 营销手段支持：各种销控措施保证项目的营销过程和速度 其它 营销策略部分 营销策略 销控策略 价格策略 楼层及户型控制策略 目标客群策略 现场销售策略 概念营销策略 事件营销策略 其它 营销策略部分 图表：本项目销控计划详表 营销策略--销售排期及任务 营销策略部分 120475万 120475万 96340 100% 537 * 总计 6021.25万 6021.25万 4817 5% 25 尾盘期 07.5.19至6.19 24085万 24085万 19268 20% 107 持续期期 07.1.18至5.18 24085万 24085万 19268 20% 107 二次强销期 06.11.17至07.1.17 30106.25万 30106.25万 24085 25% 134 强销期 8.16至11.16 36127.5万 36127.5万 28902 30% 161 开盘期 7.29至8.15 * * * * * 准备期 06.6.29至7.29 回款金额（元） 销售金额（元） 销售面积（m2） 销售率 销售套数（套） 销售阶段 销售周期 营销策略--销控策略 价格策略 开盘阶段平开高走 保证开盘房屋销售的价格实现，兼顾后期价格的涨幅空间。利用涨价策略促进首期房屋销售. 强销阶段频繁调价 根据销控策略，限量发售房屋，利用频繁的较大幅度的调价策略，促进各阶段的房屋销售. 预告性调价策略 根据销控策略，提前制定各阶段推量产品价格涨幅，在业务执行中，告知客户后期产品的价格，促进本期房屋销售。 位置差价策略 根据户型位置优劣，制定产品价格差异，促进房屋销售. 增大低层与高层价格差异，促进低层销售 增大高层价格差异，提升低层的价格吸引力，配合销控策略，刺