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A10楼大户型产品方向深度定位报告 处于泛CBD区域——传媒大道，地位优越，区域具有一定的认可度； 周便为高档住宅区，消费力较强； 位于高档居住区内，具有较高的客户认可度； 交通状况极其优越； 复地品牌及高层号召力； 四层的结构设计，可谓花园办公。 项目规模小，难以形成独立的市场形象； 产品固化，导致产品伸缩性不强，对市场应变能力较弱。 现阶段区域甲级写字楼的需求量大且租售状况持续向好，但本项目品质竞争力不足。 项目为复地收购，开发成本较高，较周边9000元/平方米的售价，项目运作风险较大。 相关配套不足。 项目周边项目较多，竞争非常激烈； 项目仅临首府南北区的市政小街，不临主街，给商业定位带来不利的影响。 国民经济的高速发展及CBD区域国际化进程加速对项目所在区域写字楼市场的有力支持。 CCTV、BTV入住CBD导致其产业链的相关配套企业及部分中小型企业对CBD中低端写字楼市场的需求增加。 区域内规划有大量的商务办公楼（珠江帝景北区/首府南区等），区域发展强劲较好。 区域及周边项目的即时竞争及潜在供应量大，对项目的直接竞争威胁。 品牌写字楼对项目造成的竞争与分流。 根据策源对商务/商业整体市场及周边市场的调查分析（详见第二部分），考虑A10楼的项目优势及劣势，作出如下价格建议。 周边商业售价（小区底商为主）为14000-29000元/平米；均价为18000元/平米。考虑A10楼的具体位置，综合分析项目情况，初步建议商业部分售价为：17000元/平米 周边同类型可类比写字楼项目较少， 外企fesco大厦一直在谈1100平米整层销售，至今未售，周边有多为珠江帝景类似的商商住楼，销售价格类同于住宅楼。在分析A10楼的基础之上，策源初步建议写字楼部分售价为：11000元/平米 说明：此售价充分考虑了区域未来1-2年的市场情况。 * * 北京策源房地产经纪有限公司 2006年3月24日 ? ? ? 一、项目定位的原则 二、定位的依据（一） 1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题 1.全方位的市场研究 位于非主流的商务办公区 区域的商务市场机会 项目周边写字楼的销售情况分析 2.准确的项目个案自身分析 位于高档居住区内，项目区域形象较好 项目自身规模较小，难以形成很好的商务形象 产品设计较为普通，电梯配置形象较差 3.基于Peking house首府整体的项目策略 定位要和Peking house首府项目相互促进， 不可独立的策划定位本项目 ? ? ? 8450 区域平均价格 7200 后现代城 7200 外企国际公寓 8400 风度柏林 8000 金港国际 8000 时代国际 9300 天之骄子 8400 苹果社区 9500 珠江帝景 10500 乐成国际 实际成交均价(￥/平米) 项目名称 区域内公寓整体均价为8450元/平米， A10楼为50年产权的公建部分，与其可比性较差。 数据来源:北京房地产信息网() 一、项目定位的原则 二、定位的依据（一） 1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题 ? ? ? 18000 —— 区域平均价格 14000 住宅底商及商业街 后现代城 15000 大型综合商业 CBD东都 17000 住宅底商 金港国际 25000 住宅底商 时代国际 29000 住宅底商及商业街 苹果社区 20000 住宅底商及商业街 珠江帝景 22000 住宅底商 乐成国际 实际成交均价(￥/平米) 商业形态 项目名称 区域内商业多以住宅底商或商业街形式出现，均为一、二层商业。 商业成交价在14000-29000元/M2之间，主要成交价格区间为14000-20000元/M2， 整体销售并不理想，除开发商部分自持出租外