中粮御岭湾10年营销策.pptVIP

定价基础：产品分级 本项目二期B标段整体定价原则：1、现阶段速度目标大于价格目标，以销量带动项目人气和市场口碑，后期再实现项目溢价；2、以小带大，小独栋总价低，以小独栋的热销带动难点户型及中大户型消化；3、整体定价以市场畅销价格及本项目已有成交价为指导原则；4、一类明星产品价格可适当定高，为项目创造溢价。 2009年市场独栋产品畅销面积： 2009年市场独栋产品畅销总价： Step4 7月加推B3区剩余中独栋及B1区部分临湖大独栋 在各方面展示条件充足的情况下，大独栋最后推售 工程配合：音乐厅展示到位 9 音乐厅展示展示到位 道路展示 样板房 园林 会所 道路展示 样板房 园林 会所 推售套数：加推约15套 销售预估：中独栋销售5-6套，大独栋消化2套，后续自然消化 Step5 10月开始推售三期 加快三期入市节奏，二三期承接紧密，形成市场持续旺销。 推售节奏：10月一批开盘，11月二批开盘 工程配合：1、9月水岸会所提前展示 2、 三期A标段道路、园 林、样板房9月展示到位 2010.01 02 04 05 06 07 08 09 10 11 12 5月初 二期B2区以小独栋为主开盘 全年完成开发商回款6亿目标 9月，水岸会所暨新售楼处建成开放 销售结点 工程结点 7月底音乐厅建成开放 5月8日高尔夫练习场建成开放 6月旬 加推B3区中小独栋 三期一批组团开盘推售 三期二批组团开盘推售 9月，三期现场展示、样板房和园林展示完成，三期达到预售条件 2010年推售计划： 7月推售B3B1区中独栋及临湖大独栋 4月底 现场展示、样板房和园林展示改造完成，销售新物料全部到位，二期达到预售条件 4月B2区开始蓄客 一、推售策略 二、营销策略 三、价格策略 策略分解： 二期B标段共划分为三个组团，共计75套独栋产品，B1区为中大独栋产品，B2、B3区为小独栋 B3区 B2区 B1区 2期B标段： 总建筑面积： 23170.55平米 套数：75套 产品户型：223-521平米 二期B标段供应主力产品为220-340平米中小独栋，处非临湖区域，三层，送地下室，送花园 本批次共有产品75套，户型区间为220-530平米，其中300平米以下小独栋共30套，300-400平米中独栋共38套（1套样板房），400-530平米的大独栋共7套（1套样板房） 332.27 7 B3区 271.71 5 B2区 G 306.21 4 251.13 4 390.75 1 （样板房） B2区 K2 270.15 6 B3区 270.15 6 223.54 6 B2区 K1 311.64 7 B3区 J2 311.64 3 B2区 426.66 1 （样板房） 268.21 3 23170.55 325.62 303.82 318.84 339.9 401.24 521.27 销售面积 （平米） 5 B1区 D1 3 B1区 E1 4 B1区 C1 4 B2区 J1 3 B1区 A1 3 B1区 B1 75套 合计 户型 区域分类 套数 B1 区 B2 区 B3 区 400㎡以上 300-400㎡ 300㎡以内 一类房源 二类房源 A A D1 D1 D1 D1 D1 C1 C1 C1 C1 E1 E1 E1 J1 J1 J1 J1 K1 K1 K1 K1 K1 K2 K2 K2 K2 K2 G G G G G J2 J2 J2 K1 K1 K1 K2 K2 K2 K2 K1 K1 K1 K1 J1 J1 J1 J1 K1 K1 K1 K1 K1 K1 J2 J2 J2 J2 J2 J2 J2 G G G G G G G 三类房源 四类房源 钢琴池塘 五类房源 A B1 B1 B1 按照景观资源的不同将B标段75套产品分为如下五个层级： 原则：湖景高尔夫景池塘景无景观 2009年独栋产品走量面积箱体（平米） 400 250 300 350 450 200 蓝光观岭 长桥郡 雅居乐 本项目 牧山丽景 麓山国际 银湖三期 500 1000 萨尔茨堡 蔚蓝卡地亚 三利宅院白云渡 中航云岭 鹭湖宫 国一澳乡 御岭湾 300㎡以下小独栋在市场表现良好 500㎡以上大独栋成为市场亮点 900万 300万 500万 700万 1100万 100万 蓝光观岭 长桥郡 雅居乐 三利宅院白云渡 牧山丽景 麓山国际 中粮御嶺湾 蔚蓝卡地亚 1500万 2000万 萨尔茨堡