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惠州风华世家项目定位提案 定位分析 项目地块分析 项目地块分析 1、项目地块位置 2、项目周边景观环境 项目周边配套设施 交通 项目紧靠城市干道演达一路，东面离城际干道惠淡公路很近，北面一条东西支路连接演达一路和惠淡路，交通网络比较完善，有多路公交路线通过项目所在地附近，属城市发展边缘地带物业，闹中取静之处。 教育 项目所在片区教育资源比较丰富，有惠州警察学校，市机关第三幼儿园，还有惠州中学的南山学校，此外还有一所中学和小学已经被规划在本片区内。 商业 项目周围现存商业设施完善，档次分布比较齐全，人人乐、数码街作为惠州最有代表性的商业零售业态，离项目比较近，项目对面的泰安居和三环装饰材料城是惠州家居用品的集中地，另外惠州汽车交易大市场也坐落于项目的西北面。 自然景观 项目周边自然环境资源非常缺乏，四面都没有良好的自然景观。 生活及其他配套 项目周边5分钟步行范围内的生活配套尚不完善，目前只有石湖苑裙楼下的一家建设银行、和其设区内的一个肉菜市场。但是作为惠州的两个发展极之一，演达路片区已经规划了一所医院、一个邮电局。 项目SWOT分析及应对策略项目SWOT分析 应对策略 项目优势（S） 区位优势：楼盘的地理位置与交通，是客户首先考虑的宏观因素，从这两个方面来看，项目具有一定的区位优势，贴近繁华但又远离了喧嚣是本项目的最大区位优势，片区的繁荣，本项目物业也具有越来越大的升值空间。 配套优势：本片区属于城市发展新地带，规划合理完善，目前本片区刚刚显现出发展的雏形，随着城市化的发展，周边配套会日益完善。 开发理念优势：项目投资商为深圳公司，经营开发理念先进，协作公司也都来自深圳，从而保证了项目开发前就具有了比较超前的理念。 产品自身优势：本项目户型设计合理，能够在很大程度上吻合市场需求，此外在园林景观、立面形象都具有相当的超前性。 发挥优势 充分挖掘项目在自身、区位和配套方面的优势，合理提炼，形成冲击力，获得更多的消费者认可。 项目劣势（W） 项目规模不大，自身配套能力不强：项目体量不足6万平方米，社区本身的配套能力不强，比如配套方面与石湖苑就有相当的差距。 紧邻惠州安居工程，价格差比较大：石湖苑作为惠州市的安居工程，整体均价不到2000，具有很强的竞争力，而本项目在此方面劣势明显。 目前的生活配套差，居住氛围不浓，人们对此片区的印象停留在偏远乡下味道。 除了石湖苑，项目周边还有两个项目正在启动——南翠花园和教师新村，初步分析价格会比较优惠，产品素质也不错，对本项目有很大冲击。 周边景观比较差：项目四至自然景观比较差，人文景观尚可。 弥补劣势——差异化策略避开劣势 针对自身配套不完善问题，一方面对已经有配套进行品质提升，体现精致和高尚与周边项目配套相区别，另一方面，完善项目配套。 针对价格差问题，主要通过我们在户型、园林、物业管理以及服务方面体现差异，体现本项目的价值所在，提高消费者的认同感。 针对临近几个项目的竞争方面，我们可以采取差异化推广主题和最优化的推广策略来应对（在推广方面会具体阐述）。 在项目景观上，主要强调内部园林景观，让园林景观成为置业者的最主要关注对象，尽量使之忘却对项目自然景观的关注。 项目SWOT分析 应对策略 项目机会（O） 随着人们对空气质量及居住环境的重视，郊区化生态物业重新受到人们的欢迎 项目周边物业品质感较低，有利于本项目发展差异化产品，填补市场需求 周边部分项目的先期入伙，提升了本片区的居住形象，为本项目运做成功奠定了一定的基础 惠州经济的持续稳定发展和南海石化的带动作用逐步显现为项目发展提供了一个良好的市场环境 抓住机会 营造一个精致、优雅、高尚的养身之地，吸引追求生活品位的置业者 充分挖掘产品优势，走产品差异化路线，从建筑外观、户型设计、园林景观等方面塑造差异化产品，提升产品的品质感，以产品的自身优势为依托加上适度超前的概念打动置业者 控制成本，以精品中档产品、平民价格迅速占领市场，吸引中高端客户 项目威胁（T） 惠州房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，供大于求，产品推陈出新 项目附近的的石湖苑是惠州市政府的安居工程，规模大、配套齐全且价格很低，销售情况良好，已形成居住氛围，严重威胁本项目 江北片区的迅速崛起，对本项目所在片区造成一定威胁，从而对本项目的销售产生巨大压力 高素质楼盘如蓝波湾、金裕碧水湾等的入市，会吸引众多消费者目光，对本项目销售不利 规避威胁 创新区域产品设计，引导消费市场 用产品塑造差异，用总价冲击市场 提升建筑品质，社区环境，增加项目附加值 通过销售推广策略的调整，避开正面竞争，营造有利的市场形势 项目市场定位 项目定位思路分析 两年前美国营销专家里兹特劳特寻找消费者头脑中间的空档主打形象语： 市场定位释义 中档：此“中档”并不是以价格来划分物业档次，而