地产操作中的经典指导.pptVIP

安正国际城整体营销策略 一、整体营销策略 1、营销策略的主要原则 发展商可操作性原则 基于准确市场定位的营销战略高度 系统性成长原则 有效降低竞争风险原则 合理的成本控制原则 2、营销策略的思路 营销推广目标：从可借鉴性大盘的营销推广模式，结合安正国际城的市场定位，我司认为项目营销推广阶段目标可分解如下： 首先：通过强势营销推广树立领袖气质形象，成为领袖型楼盘；走出区域竞争，融进全鄢陵市场竞争； 其次：通过产品规划和差异化营销推广，建立项目鄢陵地标性楼盘，树立鄢陵首选居住品种，引爆全民购买热潮。 最终：通过园林景观展现、持续活动、销售控制，取得鄢陵住宅市场竞争的优势地位，在达到销售利润的同时，树立安正开发商的品牌。 安正国际城——整盘营销推广目标 第一阶段：入市造势，蓄势待发； 时间：11年2月～11年5月 主题： 中央造城 势达四方 主要需要解决的问题：从项目造势，以领袖气度创立项目鲜明品牌； 大盘形象推广 安正国际城前景的演绎 贴身物管服务的提出 居住价值的引导 安正国际城——整盘营销推广目标 第二阶段：势如破竹，领袖鄢陵 时间：11年5月～11年11月 主题：安正国际城卖疯啦 主要需要解决的问题：差异化特色住宅品牌的形象； 居住模式的深化； 持续系列活动推广； 优良的性价比产品，配套展示,样板间开放 安正国际城——整盘营销推广目标 第三阶段：星级配套，尊崇生活 时间：11年12月～12年6月 主题：尊崇生活，全面体验； 主要解决的问题：价格与品质的平衡，竞争楼盘的价格竞争； 系列公关活动推进。 居住价值的进一步演绎； 样板房体验;小区园林景观展现 高性价比产品的附加值； 优异的营销服务。 安正国际城——整盘营销推广目标 第四阶段：一三年后，鄢陵领袖级大盘 时间：一三年以后 主题：鄢陵领袖型楼盘 主要解决的问题：终极置业生活演绎推广，附加值的提升； 以星级配套为蓝本，树立企业品牌 产品品质的附加值提升； 产品商业价值的提升； 安正国际城—媒介选择 安正国际城——营销推广费用预算 预算标准：按照目前地产界通常的标准，推广费用在物业总市值1.5%-2%之间。 推广费用包括：工地现场包装设计、制作；宣传资料、设计、印刷；各种媒体广告设计、制作及发布促销活动策划、实施等。 计划推广周期内总体推广费用控制：计划周期内总体推广费用控制在销售总额的1.5—1.8%左右。 整体费用分配比例 电视、电台、短信（万元)：建立产品形象 安正国际城2011年上半年营销执行方案2011年1月23日 节点明晰 1.27售楼部启动 2.17元宵节亮相 接受客户咨询 2.19乡镇巡展启动 媒体推广启动 3.18巡展结束 4.30梨园春演出 3.20开始安正会会员招募 5.3首批房源开盘 5月8日二批房源推出 前产品时期，半年6大营销动作，2次营销高潮，绝对市场热点+热度， 上半年要形成全县强势的影响力，确保项目前期销售取得阶段性胜利！ 一、营销节奏明晰 1月27日售楼部亮相，2月17日正式开放（元宵节）接受咨询——2月19日乡镇巡展启动∕媒体推广启动——3月18日乡镇巡展结束——3月20日安正会会员招募，首批房源排号——4月30日梨园春艺术团星光璀璨之夜——5月3日首批房源开盘——5月 8日第二批房源推出 二、营销动作 营销动作 从“亮相”到“走出去”寻找客户，再到现场打动客户， 由低调到高调、循序渐进的营销活动，为实现项目的销售奠定坚实的基础！ 营销动作1：1月27日售楼部落成人员进驻 时间：2011年1月27日 地点：售楼中心 销售中心在年前落成投入使用，借助春节聚集回乡人群,为年后售楼部正式开 放打下基础,扩大客户占有量。 营销动作2：元宵节售楼部全面开放接受客户咨询 时间：2011年2月17日 地点：售楼中心 配合鄢陵当地一年一度的大规模元宵节文化活动及新春房展会，安正国际城首次正式 公开亮相，取得一定项目知名度和企业知名度。 营销动作3：“315”活动巡展 时间：2011年3月15日 地点：中心广场\商场门口等 借“315”政府节日活动之势，启动项目对鄢陵县城客户的第二次亮相，配合 推广物料的首次发放，现场进行客户登记积累。 推广配合：户外、候车亭、短信息、巡展物料（展板、X展架等）、项目宣传 物料（单页、手提袋、礼品）等。 营销动作4：全县乡镇巡展 时间：2011年2月19日——3月18日 地点：全县各乡镇 项目重大的营销举措——主动出击战略，把项目宣传送到客户身边，对全县各大乡镇 进行全面的宣传扫荡，同时进行意向客户积累，长达一个多月的全面巡展，既完成项 目知名的全县性覆盖，又实现意向客户积累，为项目的后期成功销售打下决定性