操盘手册.pdf

团队·创造·价值 目 录 一，整体市场综述4 （一），一级市场——土地市场4 1，市场遇冷——出让数量下降，成交低迷，流拍频现4 2，商用地活跃，优于居住地——商用地块成交比例首超居住用地 4 （二），二级市场——商品住宅市场4 1，供销关系——供应小幅下跌，成交腰斩，矛盾加剧4 2，价格趋势——窄幅波动，下跌趋势明朗，个案普跌4 3，存量趋势——存量产品量体大增，销售压力巨大4 4，营销方面——手段频出，打折成风，交房矛盾突出4 （三），三级市场——二手房市场5 1，成交情况——成交低迷，客户单一5 2，租金/售价比——租金趋跌，租售比相对合理5 （四），整体客户趋势5 1，普通公寓客户——首购型和首改型成主力，高端需求下降5 2，别墅产品客户——经济型别墅成客户追逐的主要目标5 二，区域市场运行6 （一），园区6 1，热点回顾6 2，市场运行6 2.1，土地市场——成交大幅下降，楼面价微降，存量土地有所减少 6 2.2，供销表现——供应下降，但成交下降过半，供需矛盾加大 7 2.3，新房价格——市场调节下价格趋跌明显，量价仍存在矛盾 9 2.4，新房供应结构——中小户型产品占据半壁江山，大户型产品份额较低 10 2.5，存量分析——存量持续攀升，去化时间延长，未来形势严峻 10 3，细分市场研究13 3.1，公寓市场13 3.2，别墅市场14 4，客户研究14 4.1，季度时间序列下的客户演变15 4.2，半年度时间序列下的客户演变16 4.3，年度时间序列下的客户演变16 4.4，Profit Patterns——市场机会点17 5，典型楼盘分析17 5.1，中海国际社区17 5.2，临湖一号19 6，区域市场总结20 7，区域市场预测21 （二），中心城区23 1，热点回顾23 2，市场运行23 2.1，土地市场——08 年城区未推出住宅类用地，而以消化存量房为主 23 1 团队·创造·价值 2.2，供销表现——供销下降相当，供销比仍处于合理区间，矛盾未突出 24 2.3，新房价格——价格趋跌，全年价格出现下滑，量价未突出 26 2.4，新房供应结构——中等户型产品成市场供应主力，小户型产品其次 27 2.5，存量分析——08 年下半年存量突增，但仍处于可控阶段 27 3，细分市场研究30 3.1，公寓市场30 3.2，别墅市场30 4，客户研究30 4.1，季度时间序列下的客户演变31 4.2，半年度时间序列下的客户演变32 4.3，年度时间序列下的客户演变32 4.4，Profit Patterns——市场机会点33 5，典型楼盘分析33 5.1，世贸运河城33 5.2，中海胥江府35 6，区域市场总结36 7，区域市场预测37 （三），高新区38 1，热点回顾38 2，市场运行38 2.1，土地市场——成交大幅下降，楼面价下降明显大幅上升，存量上升 38 2.2，供销表现——