房地产行业2023及2024Q1房地产板块财报综述：板块报表继续走弱，优质房企穿越周期.docx

投资案件

结论和投资分析意见

2023年房地产板块财务报表继续走弱，板块BS表、PL表持续恶化，不过部分优质房企表现出穿越周期的能力，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加房地产政策进一步优化，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。

原因及逻辑

自2021年下半年开始，房企资金链压力大幅提升，债务违约/展期频现。展望后续，考虑到房地产仍是我国国民经济支柱产业，稳经济则亟需稳地产，预计供需两端政策仍将更加积极。考虑到当前竣工结算和结算毛利率已处于底部区域，但同时考虑2021H2至今销售表现低迷和预收账款锁定率走低，将综合推动23年板块业绩仍将偏弱。从毛利率、净利率、三项费率、净负债率、现金短债比等多维度指标来看，一线房企仍好于二三线房企，优质龙头房企拥有更好的综合实力或预示着其将在本轮行业加速出清后的格局优化阶段，获得更好的成长空间。

有别于大众的认识

市场认为地产行业量价企稳不具备持续性，而我们认为，供给端调控将重塑行业格局，有利于推动行业更长期稳健地发展。近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加房地产政策进一步优化，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨；预计房地产行业销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。

目录

1．23年板块营收微增，房企频频出险、叠加毛利率下行，导致业绩持续下行 5

1.123年营收同比+2%、较22年增长，从结构来看：二线+14%三线+0%一线-2% 5

1.223年净利润同比+85%，大增源于三线房企业绩波动较大，从结构来看：三线+327%二线

-29%一线-38% 6

2．23年毛利率和净利率继续下行，三项费率走高、少数损益比剧增、减值下降 7

23年板块毛利率为17%、继续下行，从结构来看：三线20%二线18%一线16% 7

23年板块净利率-0.5%、较22年继续下降，从结构来看：一线2%三线-1%二线-6% 8

23年三项费用率为8%、较22年略降，从结构来看：一线6%三线10%二线11% 9

23年少数股东损益占比为334%、源于板块业绩为负，从结构来看：三线78%一线41%二线8% 10

2.523年减值损失占比4.2%、较22年-0.6pct，从结构来看：二线9%三线5%一线2% 11

2.623年净资产收益率继续下降，从结构来看：一线3%三线-0%二线-7% 12

3．23年末净负债率有所提升，现金短债比下降 12

23年末资产负债率为75%、较22年-2pct，主要源于预收款占比下降和业绩大降 12

23年末净负债率为74%、较22年提升3pct，一二三线房企杠杆均有回升 15

23年末现金短债比为1.2倍、较22年下降，其中一三线房企持续下行 16

4．23年销售回款增速继续下降，预收锁定率处低位、一线、二线房企相对较高 18

4.123年销售回款同比-6%、继续下降，源于行业销售景气度持续下滑 18

4.223末预收账款锁定率为0.70倍，从结构来看：二线1.07倍一线0.85倍三线0.47倍.19

投资分析意见：板块业绩继续下降，优质房企穿越周期，维持“看好”评级 20

风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升21

图表目录

图1：2012-2024Q1房地产板块营业收入增长率 5

图2：2012-2024Q1房地产板块净利润增长率 6

图3：2018-2024Q1房地产板块毛利率水平 7

图4：2018-2024Q1房地产板块净利率水平 8

图5：2018-2024Q1房地产板块三项费用率水平 9

图6：2017-2024Q1房地产板块少数股东损益占比 10

图7：2012-2024Q1房地产板块减值损失占比 11

图8：2018-2024Q1房地产板块净资产收益率 12

图9：2012-2024Q1房地产板块资产负债率 14

图10：2012-2024Q1房地产板块预收款/总资产 14

图11：2012-2024Q