2023年房地产行业年报综述：轻装再出发.docx

目录

TOC\o1-3\h\z\u营收再现负增长，未来业绩保障存压 3

竣工加速，计划完成度大幅走高 3

受销售下滑、资金压力影响，房企结算降速 4

预售资跌幅走阔，业绩保障倍数下滑 5

资产持续缩表，盈利继续下探 6

持续缩表，资产继续净减少 6

盈利继续走弱，利润率仍在探底 7

三费走低，管理费率再创新低 7

房价承压，存货减值计提规模继续创新高 7

行业下行，对联营合营的投资收益持续收缩 8

权益低位，少数股东依然在大比例吞噬利润 8

综上，64%的重点房企毛利率和归母净利率出现下滑 9

降杠去库，周转提速 13

回款走低，表内降幅优于表外 13

杠杆续降，有息负债小幅收缩 14

土储缩降，同质拿地竞争激烈 15

周转提速，房企库存加速盘活 15

风险提示 16

营收再现负增长，未来业绩保障存压

竣工加速，计划完成度大幅走高

样本房企竣工计划完成度同比上涨11pct至96%，直观展现政策落地成果。从绝对量上看，8家样本房企12023年实际竣工面积1.2亿方，同比

下滑2%，与行业“强竣工”的表现相悖，主要源自样本房企计划竣工面积的大幅下滑，即2023年样本房企计划竣工面积缩减13%。为此，进一步测算样本房企竣工计划完成度，2023年上涨11pct至96%，其中万科、保利发展等在2022、2023年完成度均维持在90%以上，而新城控股、金地集团等实现超10pct的同比增速。

图1：2023年样本房企实际竣工面积负增长主要源自计划竣工面积的下滑

图2：2023年实际竣工面积负增长的样本房企计划竣工面积降幅更大

数据来源：、 数据来源：、

图3：样本房企2023年竣工计划完成度高于2021、2022年

图4：2023年部分样本民企实现竣工计划完成度的大幅提升

数据来源：、 数据来源：、

1由于部分上市房企未披露计划竣工面积或实际竣工面积，本报告选取8家房企作为样本房企，分别为：万科A、保利发展、新城控股、金地集团、中南建设、新湖中宝、首开股份、北辰实业。

受销售下滑、资金压力影响，房企结算降速

样本房企营收继2022年后再度出现负增长，同比下滑1%。2023年，重点房企中的19家样本房企2合计营收约2.0万亿元，同比下跌1%，约

为2021年峰值的93%。由于销售指标为营收指标的先行指标，统计2019年以来样本房企的销售表现，可得近2~3年，除2021年销售规模与上年基本持平外，2022、2023年均出现销售规模较大幅度的下滑，与营收的走势匹配。此外，2023年供给端融资渠道保持收紧，房企资金整体紧张，这也是结算降速的重要原因。

图5：2023年样本房企营收同比小幅下滑1% 图6：近2~3年样本房企销售弱势导致营收上涨承压

数据来源：、 数据来源：、克而瑞、

表1：部分房企结算提速，在销售承压下带来营收的大幅改善

2023年营收增速

2021-2023年销售额复合增速

保利发展

23%

-11%

万科A

-8%

-22%

招商蛇口

-4%

-5%

绿地控股

-17%

-37%

华侨城A

-27%

-22%

新城控股

3%

-43%

滨江集团

70%

-5%

华发股份

22%

2%

中华企业

415%

49%

金地集团

-18%

-27%

信达地产

-37%

-24%

大名城

59%

-39%

城投控股

-70%

-13%

金融街

-39%

-17%

荣安地产

58%

-52%

2本报告选取36家重点房企，分别为：保利发展、万科A、招商蛇口、陆家嘴、张江高科、上海临港、绿地控股、华侨城A、新城控股、滨江集团、新湖中宝、华发股份、中华企业、金地集团、浦东金桥、中新集团、南京高科、深深房A、格力地产、外高桥、大悦城、信达地产、大名城、城投控股、天健集团、金融街、城建发展、市北高新、荣安地产、中交地产、南山控股、首开股份、荣盛发展、北辰实业、上实发展。

由于部分房企未披露销售数据，本报告以克而瑞全口径销售额为口径，选取2019~2023年均进入TOP200榜单的房企作为样本房企，共19家，分别为：保利发展、万科A、招商蛇口、绿地控股、华侨城A、新城控股、滨江集团、华发股份、中华企业、金地集团、信达地产、大名城、城投控股、金融街、荣安地产、中交地产、首开股份、荣盛发展、北辰实业。

中交地产

-16%

-16%

首开股份

0%

-28%

荣盛发展

85%

-65%

北辰实业

21%

-46%

数据来源：、克而瑞、

预售资跌幅走阔，业绩保障倍数下滑

预售资金