0122苏州狮山路冠捷项目取地可行性分析报告.pptx

谨呈：苏州信汇达置业有限公司苏州苏地-2012-G82地块综合体项目可行性研究报告报告结构一项目本体分析二企业开发目标解读三房地产市场机会研究四项目发展方向初判经济测算五附件六1本体条件本体。项目优劣势条件如何？项目属性是什么？位于高新区传统商业区狮山路商圈，未来该片区规划为区域商业中心核，认知度较高，区位优势显著，商业基础好区位良好塔园路狮山路高新区位于高新区狮山路塔园较核心地段，5km范围内项目覆盖约30万人，区位优势显著，居民量较大区位人口幅射范围1公里范围内：常住人口约58,000多人，目前主要为狮山街道、附近办公楼及酒店，整体档次适中；幅射范围1.5公里范围内：常住人口：约70,000多人，目前主要为苏州乐园旅游人群为主；旅游人口：苏州乐园年游客数量约120-150万人次左右；幅射范围5公里范围内：目前入住居民将近304,137人；主要以项目北面的枫桥镇以及南面的木渎镇等为主，外地居民较多，整体档次较低；1.0KM1.5KM5.0KM周边交通环境优良，紧临城市主要街道狮山路和塔园路，未来将有地铁三号线站点，整体通达性较强，交通便捷交通便捷现有交通：距离中环2.5km；距离项目3km范围内有6条城市交通主干道，多为双向4车道；公交站点：2个公交站台近4条线路；未来交通：远期规划有轨道交通3号狮山路站无缝对接；交通畅达度：道路通达性好，离西环高架约5km；离高铁南京南站约20分钟；苏州地铁3号线（新区城铁站—唯亭城铁站）苏州地铁1号线（钟南街—木渎）1号线滨河路站1号线塔园路站金山路（城市干道）狮山路（城市交通主干道）3号线狮山路站1号线东方乐园站3号线玉山路站玉山路（城市交通主干道）长江路（城市交通主干道）中环苏州地铁3号线（新区城铁站—唯亭城铁站）苏州地铁1号线（钟南街—木渎）区域较为成熟，生活氛围浓厚，项目配套较为完善，商业配套零散且以中低档餐饮为主，新地中心将引入阳光百货，目前尚未开业配套完善商业：社区商业及南淮海步行街为主；学校：附近有江苏省级幼儿园，区级实验小学各一所；医院：有区级医院1所；其他：未来将有较大体量的商业综合体配套。3北淮海街1医院124商业会所2学校345南淮海街6新地中心65地块西、南临路，东侧临河，北侧临近狮山新苑及省级幼儿园，地块内部场地平整，可利用程度较高地块四至及现状北面：狮山新苑小区北面：省级示范幼儿园塔园路西面：角上湖北面西面：塔园路狮山路东面地块内部现状南面：狮山路地块内部现状占地4.7万平，建面28万，建筑形态以2座超高层附带裙楼，其中商业8万方、酒店6万方不可分割销售，其余物业可分割销售基础经济指标占地面积：47750.5平方米建筑面积：280000平方米建筑密度≤50%容积率≤6.0用地性质：商业、办公、酒店限制性指标高度：高层≥200米，其中地标性建筑≥290米且≤310米，群房≤30米；销售限制：计容面积内，商业不超过8万方，酒店不超过6万方，均不可分割销售、办公不超过6万方，可分割销售，其余均为可分割销售物业；地下空间：开发不少于3层；地下一层为商业，商业面积≤35000平方米，且不可分割销售；机动车停车位：每万平方米计容面积配备不少于80个，地面停车不超过80辆；项目优劣势分析项目区位交通良好，周边配套完善且有一定水景资源，未来规划为高新区商业中心核，但未来竞争激烈、地块限制性条件严格项目优势——1、区域位置优越，位于苏州高新区传统商业核心区；2、交通便利，道路通达度较好，交通设施完备；3、未来区域规划为高新区商业中心核，未来升值潜力较大；4、区域较为成熟，生活氛围浓厚，项目周边教育、医疗配套较为完善；5、景观优势：项目亲水近湖靠近苏州乐园。地块自身规整，可利用程度较高；项目劣势——1、周边未来竞争激烈：狮山路沿线的商业将有150万平方米的商业供应体量，同质化现象较严重。项目存在着诸多竞争和潜在竞争项目；2、地块开发限制严格：建设用地规划对本项目的限制较大，在持有、销售比例控制等方面要求较为严格；项目属性界定东部沿海二线发达城市、未来高新区商业中心核地标，大规模、多物业型城市综合体开发项目城市及区域属性：东部沿海二线发达城市位于长三角中心位置，临近上海，有着较好的区位优势GDP水平名列江苏省第一位拥有多项政策利好，且城市文化底蕴深厚高新区核心位置，区域处于快速发展阶段项目位于苏州高新区，定位为城市综合体及城市新地标，未来的新城市中心，区域发展利好强势紧临城市主干道狮山/塔园路，交通发达，区域发展前景好地块周边周边有很多项目在开发，现处于新区开发发展阶段项目属性：项目地块整体规模近47750.5平方米地块，建筑面积：280000平方米。地块自身规整，可利用程度较高综合体项目开发商意向开发城市综合体，以写字楼、酒店式公寓、星级酒店为主，其他业态为辅报告结构