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限购限贷：房地产企业需应对9个税务问题-财税法规解读获奖文档
十一长假，众人在游山玩水之时，多个城市相继出台限贷限购政策，给房企业、购房者来个措手不及。限购限贷政策，这对我们来讲并不陌生，这也是我们第二次相遇，主要从购房资格、贷款资格两方面着手，抑制炒房，控制房价。限贷限购后，房地产企业需要应对一系列的税务问题，本文将从以下9个方面与大家讨论：
1、首付提高，房企为购房者垫首付或分期首付，如何进行税务处理？
由于首付比例提高，购房者原预算的资金不足以支付首付款，为此，房企为了促销提供代垫首付的方案，让购房者可以按时从银行取得按揭贷款。
房企为购房者垫付的首付款，其实也就是出个收款证明给银行，并没有实际收到购房者的款项，财务上并没有作为预收账款核算，按照18号公告，只有实际收到预收款时，才需要预缴增值税。
然而在实际操作中，房企一般要与购房者签订代垫首付或分期首付的协议，即开发商借款给购房者支付首付。一方面购房者向房企开具借条，另一方面房企开具首付款收据给购房者，以向银行出具首付款证明。由此，房企应按照代垫付的首付款，应借记其他应收款，贷记预收账款，按照预收账款缴纳增值税、企业所得税。
【政策链接】
《国家税务总局公告2016年第18号》第十条规定：一般纳税人采取取收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。
《国税发（2009）31号文》第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
2、限制贷款，未能按合同约定取得按揭贷款，如何进行税务处理？
由于购房者属于限贷对象，原来提交的贷款资料无法通过银行按揭审批，为此购房者只能坐等银行政策放宽。房企不可能无休止的等待，一般情况下，《商品房买卖合同》中会有约定由于乙方（购房者）原因未能取得银行按揭贷款，则乙方应在XX天以内以现金支付余款。（这一点非常重要）
这条款实际上是由按揭付款方式变更为分期付款方式，因此应该按照合同约定付款日期确定收入的实现，分别计算增值税、企业所得税。
【政策链接】
财税【2016】36号文第四十五条第一款增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
国税发【2009】31号文第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3、限购资格，房产交付时无法办理产权证，如何确认纳税义务时间？
这个问题在上次限购时比较集中，商品房交付，款项也付清了，由于购房者被限购，无法办理产权登记，那么房企应如何确认纳税义务时间呢？其实，在税法上对纳税义务的确认时间主要看《商品房买卖合同》约定交房日期、付款日期，是否办理产权登记不影响纳税义务时间。
【政策链接】
财税【2016】36号文第四十五条第三款取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产产权变更的当天。
国税发【2009】31号文第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。
4、修改支付方式，由按揭贷款改为分期付方式销售开发产品？
限贷对于买卖双方来说，确实是个头痛的事，既然按揭贷不出来，双方重新协商，修改合同的支付方式，将按揭贷款方式改为分期付款方式，这种情况在商业地产比较多。接下来房企如何财税处理呢?应该按照合同约定的分期付款日期确认收入的实现，分别计算增值税、企业所得税。
【政策链接】
财税【2016】36号文第四十五条。
国税发【2009】31号文第六条第（二）款。
5、房企向购房者收取迟付款或迟交房的违约金的税务处理？
限贷限购会导致购房者迟付房款或迟接受交房的现象，根据双方《商品房买卖合同》约定，房企应向购房者收取违约金。那这违约金在税务上应如何处理呢？这收取的违约金是因销售商品房而取得的价外费用，在财务核算上应作为房价的一部分，记入主营业务收入，计算缴纳增值税、企业所得税。也
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