零售商圈分析与选址.pptx

会计学 1 零售商圈分析与选址 任务一 学会零售商圈分析 案例导入 上海淮海路商业街上现“空铺潮” 上海，十几家比邻的沿街店面，或是空置或是租给“临时甩卖” ———短短一段时间，淮海路商业街上竟出现“空铺潮”。 一方面是因为高租金正整体吞噬着实体零售业利润；另一方面， 随着商业从线到圈的发展趋势，类似淮海路的条状商街，越来 越受到徐家汇、五角场等块状商圈威胁。 思考：你认为淮海路商圈的“空铺潮”原因何在？ 第2页/共34页 一、商圈及商圈分析 1、商圈：店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。 2、商圈分析：经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。 （一）商圈和商圈分析的概念 第3页/共34页 一、商圈及商圈分析 （二）商圈形态 商业区 商圈形态 住宅区 文教区 办公区 混合区 第4页/共34页 一、商圈及商圈分析 （三）商圈的层次 第5页/共34页 一、商圈及商圈分析 （三）商圈的层次 商圈构成 商圈类型 距离 时间 人流率 主商圈 核心商圈 500M 7~8分钟 50%~70% 次级商圈 次级商圈 1000M 15分钟左右 20%~30% 第三商圈 边缘商圈 1500M 20分钟左右 10%~20% 第6页/共34页 一、商圈及商圈分析 （四）商圈的生命周期 第7页/共34页 二、影响商圈设定的因素 （一）商圈的顾客来源 第8页/共34页 二、影响商圈设定的因素 第9页/共34页 二、影响商圈设定的因素 （二）商圈外部环境因素 商圈外部 环境因素 第10页/共34页 二、影响商圈设定的因素 （三）商圈内部环境因素 第11页/共34页 思考： 如何看待超市的免费班车？ 老年人是“一次购足”还是“多次购足”？ 第12页/共34页 三、商圈设定的方法 （一）商圈设定的概念 （二）设定商圈范围的方法 1、根据业态设定商圈范围 2、根据零售店所处位置设定商圈范围 3、根据零售店市场规模设定商圈范围 4、根据顾客购物出行方式设定商圈范围 5、根据顾客购买频率设定商圈范围，成反比 划定零售店商圈的范围，是零售商圈分析中最基础的工作。 第13页/共34页 四、商圈特点的调查与分析 （一）人口特点 家庭人口 及收入水平 白天人口 = 户籍-幼儿人 口数+上班上学 人口-外地上班 上学人口。 人口密度高， 购物频率增加。 人流量大小需 测该地上下车 人数。 重点：上下车 人数历年变化。 根据出站人年 龄结构可了解 顾客需求。 家庭状况是影 响消费需求的 基本因素。 包括：人口、 家庭成员年龄、 收入状况等。 商圈内家庭和 人口的消费水 平由其收入水 平决定。 家庭人均收入 可通过入户抽 样调查获取。 第14页/共34页 四、商圈特点的调查与分析 （二）交通状况 1、从企业 经营的角度对交通条件的评估 2、从方便顾客购买的角度对交通条件的评估 一是设在边缘区商业中心的商店。 二是市内公共汽车站附近的商店。 一是城市规划。 二是开设地点或附近，是否有足够停车场可以利用。 三是商品运至商店是否容易。 停车场所：售货场所 =4:1 分析开设地点与车站、码头的 距离和方向； 考虑客流来去方向； 选邻近市内公共车站的位置。 第15页/共34页 四、商圈特点的调查与分析 （三）经济基础特点 购买力指数=A*50%+B*30%+C*20% 式中：A-商圈内可支配收入总和（收入需减去所得税、偿还的 贷款、保险费和不动产消费等）； B-商圈内零售总额； C-具有购买力的人口数量。 第16页/共34页 四、商圈特点的调查与分析 （四）竞争状况（同一地区内竞争店的竞争状况） ABC分析法 第17页/共34页 四、商圈特点的调查与分析 （五）商圈饱和度 ÷ 第18页/共34页 举例 一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50000平方米，则商圈饱和指数计算为： 　　　　　　　　　 40000×50 　　　　　　　　　─────── ＝ 40 　　　 50000 第19页/共34页 四、商圈特点的调查与分析 （六）商圈的投资回报率分析 商圈分析的核心部分 1、购买力估算法 2、商店业绩类比法 3、卖场面积比较法 第一，确定相似的店铺。 第二，分析样品店铺的商圈。 第三，类比新店铺。 样本店的面积比例/新店市场占有率 =新店的面积比例/新店市场占有率 第一，划定商圈。 第二，调