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2015 年 1 1 月 珠江石油天然气钢管控股有限公司 房地产开发 (第一期: 金龙城财富广场) 土地用途变更 土地资料 珠江钢管珠江石油天然气钢管控股有限公司( 「本公司」或「珠江 钢管」)在位于中国广州番禺区石基镇清河路与长沙路交汇处以东 位置: 广州市番禺区 拥有的工业用地面积约为 461,000 平方米。工业用地是珠江钢管于 土地面积: 461,000m2 约20 年前购入，用作钢管生产及集团总营运。 工业用地面积: 336,000m2 于2013 年5 月, 本公司把工业用地面积当中的 125,000 平方米土地 2 商业用地面积: 125,000m 的土地用途变更成为商业用途( 「该土地」) 。该土地在用途变更后 * 2 的总允许建筑面积约为401,000 平方米。而该土地在用途变更前是 允许建筑面积(商业) : 401,000m 用作露天堆场及并没有盖主要建筑物，因此土地用途变更后钢管 +生产设施搬离后可转换成商业用途 生产并没有受到影响。 * 550,000m2 (连地下面绩) 该土地的土地用途变更是受到当地政府的鼓励，以配合广州市 「三旧」改造工作办公室及广州国土局的重建规划。重建规划将 把番禺区在 3 至 5 年内改造成为未来的中央商业区及高级住宅 区。该土地与亚运城为邻，靠近高铁站、地下铁站、高速公路出 入口及被其他主要公路所包围。 成本与估值 该土地在用途变更前，其账面价值约为人民币2,700 万元。另外本 公司已支付约人民币 4.25 亿元给广州市国土局，作为用途变更的 先决条件。独立测量师 RHL 在该土地用途转换后进行初步的估 值，价值为人民币 20 亿元. 然而，该土地随后更被进一步评占及 升值至约公允价值人民币23 亿元，因此目前的账面价值/公允价值 已升值了8.5 倍。 以共有401,000 平方米允许建筑面积来计算，现公允价值代表了该 土地的每平方米价值约为人民币5,700 元，比外围的土地参考价为 低。尽管该土地的公允价值是从基本上被低估，本公司的管理层 仍保持谨慎的估值。 该土地的现账面价值约为 人民币23 亿元 PAGE 2 房地产开发 金龙城财富广场 本公司已计划发展第一期土地为写字楼、商铺、服务式公寓和商 第一期 墅的综合商业项目，命名为「金龙城财富广场」。第一期发展项 2 目的允许建筑面积约为