房地产开发前期手续办 理流程.docVIP

房地产开发前期手续办理流程 第一部分：房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分：行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1）选址定点，2）规划总图审查及制定规划设计条件，3)初步设计及施工图审查，4）规划报建图审查，5）施工报建，6）建设工程竣工综合备案。 选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 建委办理投资开发项目建设条件意见书。 环保局办理生产性项目环保意见书。 文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 规划部门办理项目选址意见书。 规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。 人防办进行人防工程建设布局审查。 国土资源局办理土地预审。 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 规划部门确定建设工程规划设计条件。 初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项： 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 消防局对初步设计的消防设计进行审查。 交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 人防办对初步设计的人防条件进行审查。 国土资源局进行用地预审。 市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 建委根据施工图设计单位审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查书》。 规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项 公安消防支队进行消防设计审查。 人防办进行消防设计审查。 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分相关专业内容和范围进行审查。 规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。 施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项 建设单位办理施工报建登记。 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标规定确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。 建委组织职能部门对开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项 由房地产管理部门办理预售登记，《核发商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。 （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 工程施工合同。 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面就、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项 建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局、以及其他需要验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》（正本）。 建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，做退件处理并限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 开发商应提交材料： 申请书； 企业营业执照； 用地证明文件或者土地使用证； 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证； 施工许可证； 房屋竣工验收资料； 房屋测绘成果； 根据有关规定应提交的其他文件。