宝观镇宝言半岛酒店经营可行性分析.doc

湖玺半岛酒店（暂名）经营可行性分析 总 论 星级旅游饭店历经30多年的发展（1982年起算），从1983年到2003是一个发展的高峰期，自2005年到2013，随着全国房地产热的兴起，酒店也获得了它发展的辉煌时期。也有专家认为酒店发展经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际酒店饭店集团的先进管理，投资主体以国有资本为主（喜来登长城饭店为代表）。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主（政府自己建的酒店，事业单位自己的酒店）。第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。 由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。 第一章　项目分析 一、建设地址： 湖玺半岛酒店（暂名）位于余州市南区——宝观区，地处宝观区的园林区，周围以高档别墅和高档住宅区为主。相对安静，交通十分便利。 二、项目SWOT分析： （一），项目优势分析（strengths）： 1、宏观经济大环境分析 （1）市场洗牌，为酒店业的市场洗出了一个良好的竞争平台 自2013年起，国家对过度消费、铺张浪费、腐败腐化等进行严厉打击，随着政策的颁布和落实，随着政府强势打击腐败和规整社会风气，特别是公务员行为规范治理，奢华酒店和高档消费逐渐降温，很多酒店回归平民消费，没有及时转型的酒店开始被市场淘汰，在此大势下，酒店业历经了自2013年到2017年的四年洗牌历练、整合，从战国纷争，到七国分割。经过四年的洗牌，挺过来的酒店开始向着好的方面发展，没有及时转型的酒店被大势打到，改道转向，酒店业也净化了不少，回归了真正意义上的企业经营。之所以说是回归真正意义上的经营，是指经过四年的洗牌，政府的、事业单位的、国营企业的酒店或者类似酒店的或者退出市场或者被市场上强者所收纳或者转向等等，这样的局势下，对酒店业的经营可能是一个合适的竞争环境。 （2）消费主体的消费意识转变了，平民消费高档星级酒店不新鲜了 经过2003年到2013年的十年发展，中国的老百姓富裕程度前所未有，同时，有了2013年到2017年4年的抑制公款消费运动，可以想象的是，未来的几年内，中国酒店的消费主体会逐渐演变。 中国旅游饭店业协会的报告（2015-2016旅游饭店业发展报告）显示，近两年来星级饭店中公款消费的比例明显下降，私人消费的比例则在明显上升；畸形消费的比例在明显下降，理性消费的比例在明显上升；中老年人消费的比例在明显下降，年轻一代的消费比例在明显则上升。 “这几升几降，构成了中国饭店市场的新常态。”中国旅游饭店业协会会长张润钢表示，在扭曲的、非理性的、畸形的所谓高端消费需求泡沫消失后，有理由期望中国星级酒店结构得以优化，实现弯道超车、成功转型。 在这种宏观大环境下，宝言酒店一旦建成投入使用，正赶上这一转型，从理论上来讲，应该有一个好的发展前景。 2、微观环境 （1）余州市经济发展和社会文明发展势头强进 据余州市统计局公布的2016年余州市国民经济和社会发展统计公报显示，余州市全常住人口871万人，比2015年增加了4.1万人，城镇人口543万人，2016年余州全市实现了地区生产总值5800亿元的好成绩，比上年增长；额8.2%，其中第三产业增长了9.1%，人均GDP达6.7万元，比2015年增长了7.7%；居民可支配收入28421元，增长了8.7%。 余州市旅游业快速增长，全年全市接待游客4500万人次，比上年增长13%；2016年余州市全市餐饮业营业收入166亿，与2015年相比，增长13.6 %。 更多的人选择在酒店消费，特别是婚宴喜酒之类的要面子的事情都选择在酒店办理。这是酒店业发展的一个良好的契机。 （2）宝观区的国民经济和社会发展趋势良好，宝观区人口不断集聚 2016年，宝观区国民经济平稳较快增长，2016年宝观区全区GDP达到了974亿元，比上年增加8.0%，第三产业增加值391亿元，增长8.6%。占GDP的比重比2015年提高了1.2个百分点。 宝观区现在的主体规划是“精心打造余州新城区的后花园”，2016年旅游总收入为21亿元。宝观区目前（2016年底）拥有总人口132万人，人口密度为每平方公里660人，同一时期的人口密度如下： 江苏人口密度724人每平方公里 台湾人口密度为600人每平方公里 山东人口密度579人每平方公里 河南人口密度553人每平方公里 再缩小到宝言所在宝观镇镇区人口，据不完全统计，宝观镇的人口密度达到了1369人/平方公里，宝观镇的辖区面积已经超过了52.6平方公里