欧景蓝湾“威尼斯”组团销售计划(最终确定版).docVIP

欧景蓝湾“威尼斯”组团 第三季度销售计划 审核： 批准： 欧景蓝湾“威尼斯”组团第三季度销售计划 市场环境分析 1市场环境分析 4月新政策出台后，贵港市场房地产市场进入了严冬，各大地产项目来访量、销售量同比下降均在70%左右。 贵港市部分项目在未取得预售证之前采取内部认购形式进行销售。新政出台后，部分客户对额外10%首付无力承受，或对价格下降预期过高，加上新政出台前部分客户未能及时的办理按揭手续，导致退房现象频发。因此，4月中旬至5月下旬，大部分项目均以处理客户问题为主，各开发商也做出相应对策，或拖延退房时间，或允许分期、延交首付，截至6月20号止，此类事件仍未能处理完毕。 虽然市场较为平淡，但从客户日来访量统计，远比预想中的理想。 6月6日御林皇府的低调开盘为市场带来些许暖意，当周，各项目客户来访量有所提升，但影响力有限，市场观望情绪程度加深，6月第三周，来访量持续回落。鉴于该项目的当天现场销售情况，原定于六月开盘的其余项目开盘时间均存在不确定性。但各项目已取得预售证的物业，虽未开盘，换签工作已经在紧锣密鼓的进行中。 1.2片区重点项目分析 各个重点项目推货情况 新政的出台，贵港市受影响较大，计划在5月开盘的欧景蓝湾、豪港华庭、益盛园、普罗旺斯四个项目，仅有欧景蓝湾开盘。其他三个项目均推迟到6月份，最终具体开盘时间仍然不能确定。 由于欧景蓝湾项目内部原因，于5月16号开盘的欧景蓝湾项目则成为检验市场的探路石，效果有欠人意。开盘当天，包括老客户在内，客户进场量在350名左右，仅4套物业成交。从现场情况看，人气较旺，给在场观众一个市场稳定的现象。但从项目活动分析，为使现场气氛持续到一定时间，新政对市场的影响程度已在本场活动中充分凸显。 各个重点项目成交量普遍偏低。 普罗旺斯、城市怡景成交量低一方面受新政影响，另一方面也与这两个项目在售剩余物业量较少、可供选择空间狭小有关； 御林皇府6月开盘推出物业因临近火车轨道，朝南向二房物业销售受阻，朝北三房物业已提前认购完毕。因此，当天销售物业也仅在5套左右。 广汇东湖城4月开盘和加推物业量，根据活动现场了解，因该项目封顶销售，认购后直接签署贷款合同。开盘前的的内部认购至开盘当天成交量均较大的原因，主要是赶上了银行政策调整的末班车。 从价格方面来看，物业价格持续走稳。 新政出台后，各项目物业价格略有浮动，部分物业为应对新政的影响，在打折力度上略有加大，维多利亚还推出少量特价房，但整体市场价格变动不大。 小结： 贵港房地产市场持续受新政影响，成交量明显下滑，但来访量已呈明显的上升趋势。虽然开发商对市场仍然处于观望中，但对于以刚性需求为主的城市，还是充满信心，目前所采取的价格固守策略，使得贵港市场出现了有价无市的状态。 从御林皇府的开盘引发客户来访量迅速提升让我们看到，贵港市场较为强烈且已被压缩了2个多月之久的刚性需求，已蠢蠢欲动。由此可见，市场回暖的迹象已略显端倪，但如要改变当前冷淡的局面，还需要增加一味药引，才能起到良好的效果。而近期普罗旺斯、豪港华庭、益盛园的开盘将会为市场呈献。 项目产品推售策略 楼栋 已推套数 总面积 已认购套数 剩余套数 剩余面积 2# 67 8830.65 48 19 2608.53 5# 67 8867.31 0 67 8867.31 6# 67 8075.87 34 33 4010.42 7#-1 97 9014.57 16 81 7366.46 7#-2 98 9062.97 0 98 9062.97 7#-3 98 9058.66 47 51 4697.37 总计 494 52910.03 145 349 36613.06 注：以上数据截止2010年6月29日 根据目前本项目产品剩余情况来看，主要以两房户型较难去化，并集中在7#楼一梯六户的产品。三房户型均以西、北朝向为主。在市场低迷期，本项目剩余产品不具备足够的市场竞争力。为此现阶段已底付款方式、特价房及周末优惠的策略，来推剩余物业的去化。 同时根据市场情况对未推售物业进行推盘。 2．1销售政策 现阶段执行的销售政策 A、 常规折扣 付款方式折扣：一次性97折，按揭99折； B、 特殊优惠 日常折扣： 正常现场销售99折; 经理折扣：销售经理手上掌握一个额外99折，用于协助现场逼定成交； 老业主再次购买：老客户再次认购本项目，可获额外99折； 优惠礼金：赠送2950元管道煤气初费，或享受3000礼金从房款中扣除； 老带新优惠：根据2010年3月13日“老带新”置业方案执行； 物业管理费：仅针对7#楼3单元2房的购房客户获得600元物业