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恒源通莲城大道项目地块投资估算
一、项目销售均价及投资收益估算
根据本地块周边楼盘价格走势和市场承受能力,如本地块从2008年下半年起开发,项目价格范围应在2800—3200元/M2,在此以整体均价3000元/M2进行初步投资估算:
1、经济指标
总用地面积: 5048.28M2(合7.58亩)
容积率: 3.5
绿化率: 30%
绿化面积: 1514.48 M2
总建筑面积: 17669M2
建筑类型: 高层,层数19层(限高60米)
整体均价预估: 3000元/M2
总销售额预估: 5300万元
2、成本估算
注:首先将土地成本抛出,后在下一段进行土地成本与总收益的敏感度分析。
表1:初步成本估算表
序号 项目 指标 数量 总量 说明 1 土地成本 暂不计 2 前期成本 174万 2.1 三通一平 80元/M2 5048.28M2 40万 包含水、电、围墙及其他 2.1.1 通水 5元/M2 2.1.2 通电 50元/M2 2.1.3 围墙 12元/M2 2.1.4 其他 10元/M2 2.2 勘测设计 25元/M2 5048.28M2 12.6万 郑州市平均水平为25元/M2 2.3 监理 1.50% 2.4 人防 40元/M2 17669M2 70.6万 2.5 初步绿化 1元/M2 17669M2 1.7万 2.6 墙改基金 8元/M2 17669M2 14.1万 2.7 楼房放线 30万 2.8 档案押金 5万 3 建安成本 2650万 3.1 高层 1500元/M2 17669M2 2650万 4 配套成本 85万 4.1 区内管网 80元/M2 5048.28M2 40万 包含自来水、雨污水、暖通等 4.1.1 自来水 15元/M2 4.1.2 雨污水 15元/M2 4.1.3 暖气 50元/M2 4.2 庭院绿化 100元/M2 1514.48 M2 15万 绿化率以35%计(此单价包含小区道路) 4.3 电力箱变及管网 60元/M2 5048.28M2 30万 5 管理费用 140.4万 5.1 广告费用 2.0% 5300万 106万 5.2 销售费用 2.5% 5300万 132.5万 6 税费 583万 6.1 税费合计 11% 5300万 583万 税费以总销售额的11%计
(含企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、营业税及附加,不含土地使用税) 7 利息 71.5万 1/3建安×9% 8 不可预见 130万 一按照总投资的3~5%计算 总 计 3834万 注:以上数据是按郑州的标准核算,结合许昌特定情况,实际成本会低于预估成本。
3、土地成本建议
由以上初步投资估算,得出以下关于土地费用总额和预计总收益之间的敏感度分析表:
表2:土地成本与预估收益敏感度分析表
土地单价 90万/亩 100万/亩 110万/亩 120万/亩 土地费用总额 682.2万 758万 833.8万 910万 成本预估
(除地价外) 3834万 3834万 3834万 3834万 总开发成本 4516万 4592万 4668万 4744万 总销售额 5300万 5300万 5300万 5300万 总收益 784万 708万 632万 556万 收益率 17% 15.4% 13.5% 11.7%
结论:
由投资收益分析表可得出,本项目的整体赢利空间偏低,同时项目规模较小、开发周期短,价格提升空间有限,因此建议放弃。
郑州泰赢房地产咨询代理有限公司
2008年4月30日
预期
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