金山区建设项目办理指南.doc

上海市金山区建设项目办理指南 （2009年11月25日第一版） 上海天华建筑设计有限公司 行政经营部丁洁编制 前言 为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，现推出上海市各区建设项目办理指南（本册为金山区）供大家参考。 《上海金山区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、金山区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市金山区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。 使用须知： 本册将金山区建设项目的整个办理过程分为6个阶段（1土地获取及规划阶段；2方案阶段；3初步设计阶段；4施工图阶段；5开工阶段；6竣工交房阶段），包含8个主要环节（1、土地招拍挂项目 ——招拍挂出让土地使用权 、环评审批 、项目核准 、设计方案审批 、设计文件审查 、核发建设工程规划许可证 、核发施工许可证 、竣工验收；2、划拨用地项目——核发规划选址意见书 、用地预审和环评审批 、项目核准～竣工验收 ；3、自有土地项目——规划设计要求（及用地预审） 、环评审批 、项目核准 ～竣工验收 。并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。 重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。设计重点关注报送资料的表格。 附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。 本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。 本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。 本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。 金山区建设项目相关办事指南可查询网站： / 资料更新机制：每半年更新一次即每年的3月15和9月15日。 目录 前言 1 引言 3 第一章 建设项目办理流程示意图 4 第二章 金山区建设项目办理流程注解 8 （一）土地获取及规划阶段 8 1. 招标、拍卖、挂牌用地审批 8 2. 申请《选址意见书》 8 3. 申请建筑工程规划设计要求 9 4. 项目核准 10 5. 工程报建 11 6. 修建性详细规划的审核 11 （二）方案阶段 12 1. 设计招投标（上海市建设项目共性环节） 12 2. 方案征询 12 3. 申请方案批复 14 4. 申请环评批复 15 5. 申请可行性研究报告批复 15 6. 申请《建设用地规划许可证》 16 （三）初步设计阶段 17 1. 扩初征询 17 2. 抗震超限专项审批（上海市建设项目共性环节） 19 3. 申请扩初批复 19 3. 初步设计概算（上海市建设项目共性环节） 20 （四） 施工图阶段 20 1. 施工图审查 20 2. 施工报建 21 3. 申请《建设工程规划许可证》 21 4. 室外管线综合设计（上海市建设项目共性环节） 23 （五）开工阶段 23 1. 办理《建设工程施工许可证》 23 2. 办理防雷检测 24 3. 建设工程报监 24 4. 工程放样复验 24 5. 地名申请 25 6. 申请编订门弄(楼)号牌 25 7. 面积预测 26 8. 申请预售证 26 （六）竣工交房阶段 27 1. 地籍修测及地籍图 27 2. 竣工验收 28 3. 新建住宅交付使用许可证 29 4. 新建房屋初始权登记 30 引言 根据房地产开发建设项目办理流程，将整个过程分为下列6个阶段（涵盖8个主要环节）： 土地获取及规划阶段——根据国家相关规定，获得土地使用权，在规定时间内，签订土地出让合同。项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。（目前天华公司所涉及的最主要的为招拍挂建设项目）（包括土地招拍挂项目核准3个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；划拨用地项目核准3个主要环节： 1、核发规划选址意见书 ；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；自有土地项目核准3个主要环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；） 方案阶段——项目建设单位按照批准的修建性详细规划，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送规划管理部门。完成审批后向规划局申请核发《建设用地规划许可证》。（包含三种土地获取的“设计