20100928深圳金亨利龙华项目商业规划设计探讨宋丽丽.ppt

金亨利龙华项目商业规划设计探讨 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 项目内部商铺价值评价要点 人流通达性 铺位昭示性 面宽进深比 内部规整度 面积大小 上下水烟道 同等进深的商铺，昭示面越大，价值越高；商铺单位内部空间越靠近昭示面的价值越高，越靠近商铺内部价值越低； 同等面宽的商铺，进深越大，受总价限制，单价实现越低； 同等面宽进深比的商铺，内部空间越规整价值越高。 同等商铺价值比对焦点 客户价值箴言 根据世联多年住宅底商的销售经营发现，客户对于商铺的价值认知存在几个关键临界点，成为客户“买铺箴言”。 面宽进深比1：2的铺位是“黄金铺”，就算价值再高也是首批消化的焦点； 面宽进深比1：3以内铺位适用度较好，是商铺消化主流； 面宽进深比超过1：3，客户认知的适用度开始明显下降； 面宽进深比超过1：4客户价值基本趋0，将不会为超出部分买单。 面宽一般应在4米及以上，绝对面宽小于4米的铺位价值认知骤降，客户常规接受度较低； 面积在50平米以下，总价在100-200万之间的铺位实现价值较高，走量较快； 商铺能做餐饮，将能保证稳定的租金回报 说明：数据来自世联客户平台和工商部市场沉淀模型 针对同一项目，条件相当，面宽相同，但进深比分别为1：3 和1：4的铺位价值进行打分比较（以1：3情况为标准，优于的分值为0.1—0.5，劣于的分值为-0.1—-0.5） 世联认为：通过加大进深增加铺位面积，所增加的单位价值呈“边际效应递减”。 商铺内部无采光、经营价值低（不可对内开铺面）的赠送部分为商铺单位带来的价格提升，在超过适用度之后，将不与赠送面积大小成正比。 即，无论赠送大小总价增长仅局限于某一个值。 处于1：3、1：4两个临界点及超过1：4的铺位价值比例为1：0.82 0.82 -0.18 0 -0.4 0 -0.5 0 0 1:4 1 0 0 0 0 0 0 0 1:3 —— 100% 5% 20% 5% 20% 20% 30% 指标价值比例 折算系数 合计 餐饮 面积大小 规整度 面宽进深比 昭示性 人流 项目名称 商铺面宽比临界点价值比例分析 借鉴梅陇镇四期商铺（2009.7）的走量情况，在同期推售的商铺中 ： 走量最快：面积小、位置好、昭示面大的铺位、开间进深比优、内部较规整的单位； 走量最慢：开间过小、昭示面有遮挡、面积过大、面宽进深比过大的单位； 这两者单价差达3000-20000元/平米。 商铺客户在消化商铺过程中，宁可花相对高的价格购买适用性优、昭示性好的铺；产品虽然价格低，但是适用性低、面宽进深比过大，客户的接受度仍然很低。 案例分析——金地梅陇镇四期商铺 案例分析——金地梅陇镇四期商铺 4% 2% 13% 15% 21% 32% 13% 套数比例 2 1 6 7 10 15 6 套数 70-79平米 60-69平米 50-59平米 40-49平米 30-39平米 20-29平米 10-19平米 面积区间 优势：单铺面积适中，主要集中在20-60平米之间，投资门槛低 劣势：内铺较多，且有多个铺位受车库进出口或电梯遮挡 案例分析——万科金域道一期 独具风情骑楼式设计，晴雨天气，皆可尽情享受逛街乐趣； 约70-90平米主力街铺，应品牌商家之需，量身定制； 1层街铺多数层高约6米。 案例分析——万科金域道一期 2层直通社区花园平台，彰显类双首层高价值； 2层商铺多数层高约4米； 1、2层可打通，空间自由组合； 具备餐饮功能。 案例分析——万科金域道二期 8米层高，使得实用性更强，实现真正买一层送一层的实惠面积 ； 二层有透窗，更敞亮、透明、透气 ； 主力铺位面积都为20-60平米的首层临街街铺，大大降低了投资门槛，满足各层次的投资需求 ； 具备餐饮功能。 龙坂片区部分项目商业指标概况 — — — 50-70 深物业新华城 — — — 40-80 世纪春城 1：3～1：2 11-13 3.5-8 40-100 锦绣江南 1：4～1：2 6-12 3-6 20-60 金地梅陇镇四期 — — — 50-140 金地梅陇镇二、三期 1：3～1：2 13-16 4.5-8 90-200 溪山 大于1：2 11-13 6-8 66-104 龙岸 1：3～1：2 6-12 3.5-5 20-60 万科金域道二期 1：4～1：2 7-15 4.5-8 70-90 万科金域道一期 面宽进深比 进深（米） 面宽（米） 主力铺位面积（平米） 项目名称 主力铺位面积基本在100平米以下； 面宽基本在3.5米以上； 面宽进深比基本在1：3～1：2。 本报告是严格必威体育官网网址的。