2007-2008年度房地产宏观形势研究报告-38页.doc

2007-2008年度房地产宏观形势研究报告 目?? 录 第1章：07年地产总体形势概述1.1. 总体形势简述 　1.2. ２００６年房地产市场回顾 第2章：土地市场分析 　　2.1.08年土地供应情况 　　2.2.土地供应变化 　　2.3.近三年土地供应情况 　　2.3.1.05年土地供应情况 　　2.3.2.06年土地供应情况 　　2.3.3.07年土地供应情况 　　2.4.土地购置与开发的动态变化 　　2.5.土地供应的宏观调控政策 　　2.6.土地供应的宏观调控措施 第3章：房地产开发市场分析 　　3.1.开发市场概况 　　3.1.1.房地产开发市场的总体情况 　　3.1.2.房地产开发市场的主要特点 　　3.1.3.现存问题及建议 　　3.2.环境分析 　　3.2.1商品房供应 　　3.2.2.商品房需求 　　3.3.区域分析 　　3.4.价格分析 　　3.4.1.房地产市场景气周期与价格历史走势的经济学分析 　　3.4.2.房地产价格现状 　　3.5.宏观调控政策 　　3.6.政策性住房概述 　　3.7.房地产市场影响因素 第4章：信贷市场分析 　　4.1.个人信贷市场简述 　　4.2.信贷宏观调控政策 第5章：二手房市场分析 　　5.1.二手房市场现状 　　5.2. 市场细分 　　5.3. 热点区域分析 　　5.4. 近郊区域分析 　　5.5.数据变化趋势分析 　　5.6.购房人群年龄结构分析 　　5.7.购房人群户籍结构分析 第6章：08年房地产发展趋势 　　6.1.未来房价走势分析 　　6.2. 2008年房地产市场政策走势分析 　　6.3.2008年房地产市场展望 第1章：07年地产总体形势概述 1.1.总体形势简述 　　2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。作为一个大型现代化都市的北京，其住宅开发建设的这种变化趋势具有一定的必然性。无论是价格还是环境，北京远郊县地区有着城区不可比拟的优势，同时交通等基础设施的改善和私家车的普及逐渐掩盖了偏远地区的劣势，使得住宅郊区化成为未来北京市住宅产业发展的重要方向。 　　2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，10月9.5% 　　全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，去年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。中国房地产行业并购数目和金额大幅上升意味着房地产行业新一轮的洗牌已经悄然开始。 在洗牌中，规模实力强大、品牌具有优势的龙头房地产企业，在市场不确定性加大的环境下，其发展更为明确可期。 1.2. ２００６年房地产市场回顾 　　２００６年，全国完成房地产开发投资１９３８２亿元，同比增长２１．８％，其中完成商品住宅投资同比增长２５．３％。经济适用住房投资出现回升，同比由上年下降１４．４％转为增长３２．７％。２００６年前１１个月全国累计完成住宅施工面积１３．７７亿平方米，同比增长１９．２％；商品住宅竣工面积２．５１亿平方米，同比增长８．９％；商品住宅销售面积４．１６亿平方米，同比增长１２．６％。全国完成土地开发面积１．９８亿平方米，同比增长３８．１％，比上年同期上升４０．３个百分点。 　　在国家宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓，２００６年全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％，涨幅比上年同期下降２．１个百分点；新商品住房价格同比上涨６．４％，涨幅比上年同期下降２．０个百分点。从我中心监测的３６个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点： 　　（一）新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。２００６年，新建商品房集中成交价同比上涨１０．４４％，涨幅比上年增加２．０４个百分点。全年４个季度环比涨幅分别为４．１７％、２．７１％、１．５１％和３．８３％，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨５．３４％，比上半年下降１．５４个百分点。存量房集中成交价同比上涨１．４０％，比上年同期下降１．４２个百分点。 　　（二）新建商品