《2010年南京翠屏山8号别墅营销推广报告》.ppt

一、土地性质综述 项目土地占地面积29800㎡，地形整体条件较完备，土地基本平整，没有较大的起伏，目前“三通一平”已完成，工程进度进入结构封顶阶段。 项目分南北二片土地，一条入山双车道路将其分隔。南片与瑞景文华毗邻，一面临山，一面临路；北片则三面临山，一面临路。 二、地段周边景观 1、自然景观 地块自然景观主要是翠屏山；内部因占地规模小，无不可复制的自然资源。 前方景观（南方） 地块南面是翠屏山体和瑞景文华别墅区，瑞景文华是三山板块较早的别墅项目。知名度较高，但品质一般。 后方景观（北方） 地块北面是翠屏山体。 右方景观（西方） 项目西侧是翠屏山，有一条道路通向山内。 左方景观（东方） 项目东侧是将军大道，道路条件十分优越。 2、人文、历史景观 地块上没有人文和历史景观，但却有别墅项目最需要的自然资源。 三山板块作为南京最重要和知名度最高的别墅板块，代表着南京别墅的整体形象和价值。三山板块发展已有近十年历史，是南京最早的别墅区。作为传统的别墅产地，其历史的积淀在南京无可比拟。 3、景观综述 从地块周边景观及远景视野开阔程度看，条件优越。翠屏山良好的自然景观和不可再生的别墅资源，是项目的核心竞争力之一，值得深化和包装。 三、环境和污染情况 水、空气、土地污染情况 　　　　地块属于三山风景区，没有大型污染工业。周边的水、空气和土地情况都很好，基本不存在污染。 噪音污染 　　　　项目地块东侧是将军大道，路上过往车辆较多，不过影响不大。 社会治安状况 　　　　项目位处江宁开发区，周边工厂较多，但都是知名企业，员工素质相对较高。由于开发区一直处于不断建设过程中，流动人口较多。本项目属于高级居住区，内部的物业管理严格，所以本项目不存在这方面的制约因素。 四、地块周边配套设施 五、临近的别墅项目情况 目前区域内别墅有瑞景文华、复地朗香岭郡、山水华门、玛斯兰德、帝景天成、香山美墅等。（具体分析略，详情见另件。） 其中玛斯兰德、岭郡、帝景天成将是本项目重点参照对象。 六、项目地块评价 1、　 项目地块自然景观优越，位于别墅区黄金位置。空气情况良好；交通优越；周边配套较为完善。 2、　　 周边别墅档次较高，竞争对手实力强劲。项目在深挖自然环境的同时，应注重风格的差异性。 十、明确核心竞争力 一、建筑风格建议 建议：美式山地别墅风格 　　美国是一个移民国家，几乎世界各主要民族的后裔都有，带来了各样建筑风格，其中尤其受英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。互相影响、互相融合，并且随着经济实力的进一步增强，适应各种新功能的住宅形式纷纷出现，各种绚丽多姿的住宅建筑风格应运而生。因此美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。 规划报告上说明本项目中的高档物业采用美式别墅，我司认为应结合美式别墅设计特点（如造型、色彩等方面）和目前市场流行的建筑表现手法（基座、贴面石材、回廊等的特色），将本项目打造成一个有显著建筑风格；建筑立面具立体感、尊贵感的美式山地别墅。 二、景观园林建议 本项目的景观设计应贯彻“依托自然、强调私密性”的原则，充分利用和保护周边自然景观与资源，使人工环境系统和自然环境系统和谐共存。将别墅组群与绿色空间融为一体，同时又强调每幢别墅的单一体系。 1、主题隐私化： 私密性是居家最重要的关注要素之一，对于别墅来说更是如此。项目借地势和植物，将入口和庭院进行隐藏处理，让建筑隐在群林植物之中。 2、景观自然化 　　利用基地环境，将人工造景与生态山水充分融合，并实现建筑与自然的最大化和谐共存。 3、布局主题化： 　　本项目有二块地，独立别墅区与双拼别墅区的景观关系、项目内部景观与外部山体景观之间的关系、独立别墅区每幢之间的关系都要注意既统一又融合，做到风格有延承、主题有区分。 1、注意看入口风格的不同、用不同的植物、步道、材料突出每一幢别墅都是独特的，有个性和生命得。 2、入口处设计注重私密，利用别墅回廓、植物、花池等衬托和修饰入口。 四、动线组织建议 从这个鸟瞰图上，可以感觉到这非常像国外的一个普通的别墅社区，注重邻里交往，而不像中国的千万别墅，缺乏对私密性的高度尊重。本项目由于已有一条路将地块分隔，因此在内部规划中应避免再有车行道分割土地，占用绿化面积，因此我司建议将别墅区的道路规划入口改成由地块侧向进入别墅。 一、目标客户定位 三山板块作为南京市别墅最早发展的板块，在整个南京房地产格局中最先成熟并得到南京市民的认可。该板块的客户定位一直以来目标明确，从最早