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时局与发展 建设部住宅产业化促进中心处长 孙克放 一、由数字看发展 （一）消费 1、过去5年，全国个人购买商品住房与商品住房销售额的比重由54.5%提高至95.3%。 2、2002年个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元。 4500亿 全国个人购买新建商品住宅交易额 8000亿 1000亿 购买存量住房交易额 2000亿 其他形式建房中的个人投入 3、全国平均每年有1000万个城镇家庭改善住房条件。 城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，住房产权结构发生转变，居民私有住房的比例已经达到72.8%。 4、2002年城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，但是全国城镇人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭仍有1520万户，涉及城镇人口近5000万。 5、全面实现小康时应基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设备齐全”，即达到人均住宅建筑面积为35平方米左右。 6、2001年我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.9%（农村居民为47.7%），发达国家居住消费占家庭总消费的30～50%，2002年我国城镇居民的居住消费仅为10.4%，发展潜力大。 7、家装： （1）2001年城镇住宅装修装饰产值5000亿左右，占GDP的近3.5%。其中，当年竣工的新住宅5.4亿平方米，装饰装修工程量约为2800亿，存量住宅60亿平方米，装饰装修约为2200亿，年增长率超过20%。 （2）住宅装饰装修消费，东部700元／m2，中部450元／m2，西部350元／m2，全国平均水平550元／m2。按每户装修装饰总投资全面平均在7万元左右，住宅装饰装修消费总额占城市居民总消费额的15.1%。 （二）投资 1、1998年～2002年，全国房地产开发投资年均增长19.5%，2002年增长21.9%，2003年上半年增长34%。 2、房地产开发投资占固定资产投资的比例逐年增长。1997年为12.7%，2002年提高到17.9%，2003年上半年超过20%。 3、1998年～2002年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年平均住宅竣工面积达6.8亿平方米，是改革开放以来年平均住宅竣工面积的2倍以上。 4、2002年全面商品住房投资占住房投资的比重达81.8%，房地产投资增量占社会固定资产增量的三分之一左右，每年拉动国内生产总值增长近2%。 （三）供销 1、2002年商品房竣工面积增长19.1%，销售面积增长20.2%，2003年上半年商品房竣工面积增长40.4%，销售面积增长37.4%。 2、1998年～2002年的五年间，全国房价平稳上升，商品房平均销售价格年均上涨2.8%，低于同期城镇居民可支配收入和国内生产总值的涨幅。 2003年1～7月全国商品房平均销售价格为2416元／m2，同比增长4.3%，其中商品住宅平均销售价格为2253元／m2，同比增长3.9%，北京、上海、广东平均价最高，分别是4693元、4509元、3308元。 （四）需求 1、城镇化加速带动住宅需求，2001年我国城镇化水平达37.7%，预计到2010年达到45%，城镇人口达到6.3亿，2020年城镇化水平将超过50%，城镇人口超过7.5亿。 2、我国每年新增城镇从业人员约800万人，农村劳动力转移进城约800万人，住房需求旺盛。 3、住房存量市场发展速度形成社会梯度消费，推进商品住宅的合理数量。 二、需要解决的问题 （一）部分地区存在地产结构性矛盾，供求关系失调。 （二）部分地区投资增幅过大，造成土地供应失控。 （三）有些地区房价涨幅过快，市场调控不利。 （四）局部地区出现“过热”现象。 （五）住房制度亟待深化，经济适用住宅供应不足。 三、面向新的发展期 （一）住宅开发建设进入以土地控制为中心的调整增长期。 （二）住宅销售价格进入现房销售为中心的稳定攀升期。 （三）居民购房进入以扩房、保值、舒适为中心的理性消费期。 （四）中低收入者住房进入以经济适用房为中心的普遍解困期。 （五）房地产业进入品牌为中心的资本扩张期。 （六）住宅产品进入以追求品质为中心的换代期。 （七）住宅的建造生产方式进入以科技集成为中心的产业现代化的起步期。 四、住宅的明天—追求高品质 塑造新生活 （一）高品质、新生活 高品质： 新生活： 高舒适程度 新的居住理念 高性能标准 新的消费意识 高健康要求