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海南房地产市场分析报告(2010—2011)
根据总裁指示,通过对相关数据及市场现状研究,现对2010—2011年海南房地产市场研判从土地供应、房地产市场运行监测、发展布局、供应量、宏观政策解读等方面做出分析汇报如下:
一、2009—2010年土地市场的供应情况
2009年1月-2010年7月海南省住宅类及旅游用地成交面积表 行政区 成交宗数 总面积(公顷) 白沙黎族自治县 5 5.9976 保亭黎族苗族自治县 7 17.329 昌江黎族自治县 2 5.1838 澄迈县 12 42.026 儋州市 9 119.549 定安县 22 95.3146 海口市本级 22 151.393 乐东黎族自治县 14 22.7731 临高县 2 136.755 陵水黎族自治县 3 57.77 琼海市 8 110.32 琼中黎族苗族自治县 10 10.5211 三亚市本级 18 178.869 屯昌县 54 111.607 万宁市 76 632.666 文昌市 19 102.008 五指山市 7 29.6843 合计 290 1829.77
从以上近两年土地成交数据可以看出,万宁市土地成交量最多,海口及三亚等海南中心城市土地成交相对较少,预示今后几年万宁将会存在大面积的开发及供应量,同时也从侧面体现出,海南中心城市的土地供应不足,未来市场将可能向周边区域发展。
关注点:
海南2010年7月28日拍出 “新地王”,每平米14440元,楼面地价约为6224元/平方米
从上表可看出,在2009年销量猛增的情况下,呈现出全岛销量增幅远大于三亚销量增幅的市场特征。
自2010年1月《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后,海南楼市的成交量和价格均大幅上升。据海南省住房和城乡建设厅统计,2月份海南平均房价为14087元,达到历史最高点,随后价格逐步回落,尤其在4月份国家连续出台一系列房地产调控政策后,市场观望气氛浓厚,成交量急剧萎缩。
综上,2009年至今海南省商品房量价关系呈现以下特点:
整体呈现明显的季节性变动,2010年成交均价高于2009年同期水平,整体均价呈现逐年递增趋势;销售量最高的月份出现在2010年1月份,成交面积131.48万平方米,销售量最低的月份出现在2009年8月,成交量31.43万平方米;海南商品房销售均价最高点出现在2010年2月份,当月成交均价14087元/平方米;最低售价出现在2009年4月,销售均价5170元/平方米;2010年上半年商品房累计销售面积482.28万平方米,已经占到2009年全年累计销售面积560.34万平方米的86%,可见,海南房地产市场2010年全年将较去年有望呈现量价稳步上升的趋势(效应主要集中在上半年)。
2、海南省各区域销售面积情况对比
根据官方统计,2010年3至6月份海南平均房价分别为12280元、11932元、8483元、8208元/平方米,6月份房价比2月份下降了41%左右。可见海南房地产市场已逐步回归理性, 2010年上半年销售房源主要集中在海口及三亚等区域,两市带动了海南省整体的房地产发展。
2010年上半年海口商品房销售数据表 签约套数 20309套 签约面积 227.93万平方米 签约住宅均价 7557元/平方米 今年1至6月,海口商品房共销售20309套,其中第一季度销售8388套,面积总计1002698.04平方米,日均93.2套。“国十条”新政出台后,从4月底起全市商品房销量出现大幅下滑,5月销量仅31192.22万平方米,只成交了271套。6月略有好转,也不过成交了350套,比5月多出了79套。从每日成交量来看,5月份的日均成交量不足10套,6月份则为11.7套,远远低于新政出台前的日均成交量。
2010年上半年三亚商品房销售数据表 签约套数 10166套 签约面积 89.46万平方米 签约住宅均价 21050元/平方米 2010年上半年,三亚楼市经历了一月份国际旅游岛刚获批的喜悦,成交量、成交均价大幅上升,到四月新政出台后,三亚楼市呈现量跌价挺的局面。三亚楼市的成交量在一月份时达到峰值,为4268套,主要得益于国际旅游岛的获批,购房者疯狂入市。四月新政过后,购房者持币观望情绪浓厚,六月份的成交量为202套,但价格依旧坚挺。七到九月份略有回升,呈现不愠不火的态势, 9月上旬三亚商品房签约均价为22502.24元/平方米
海南房地产发展布局
海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素,使海南形成今天资源导向型分布的地产格局,并且呈现轴式发展趋势:南北带动、两翼推进、发展中部。
具体划分如下:
北部:泛海口区域 南部:泛三亚区域 东部:东海岸沿线
西部:
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