2008天津写字楼、酒店式公寓分析.ppt

2008天津写字楼、酒店式公寓分析 目录 第一部分 天津高端写字楼、酒店式公寓综述 一、天津写字楼、酒店式公寓的历史发展阶段 第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段 第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。 第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段。 第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段； 代表项目：国际大厦、远洋大厦； 第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段； 代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦 ； 第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段； 代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场 ； 二、高端写字楼部分 1、市场供应情况 二、高端写字楼部分 2、市场需求情况 二、高端写字楼部分 3、市场租售情况 二、高端写字楼部分 4、市场展望 经济增速带来市场需求； 政策指引下的战略定位带来产品增量与竞争； 差异化产品应运而生； 三、高端酒店式公寓部分 1、市场供应情况 三、高端酒店式公寓部分 2、酒店式公寓经营情况 三、高端酒店式公寓部分 3、市场展望?? 市场存量较少与城市发展定位并不相称； 酒店式公寓产品销售情况与普通住宅产品销售情况反差较大，受市场因素影响较小。 世界一线管理品牌陆续登陆天津，品质服务提升的同时，价格也会不同程度的上浮； 信达广场 信达广场 一、项目基础资料 地理位置：河平区解放北路 办公等级：甲级 占地面积：2 万平方米 建筑面积：15 万平方米 租售状况：写字楼部分出售，公寓只租不售 开盘时间：2005 年10 月 入住时间：2006 年1 月 物业管理：天津天孚物业管理有限公司； 物业费 ：26 元/平方米/月 车位情况：地下两层，总计500 个，月租600元/月、800元/月 信达广场 二、产品特点 1．规划布局 信达广场地上共51 层，地下3 层，总高度238 米，为天津CBD 最 高建筑。 信达广场 2．装修设备 电梯系统：苏州迅达电梯。15 部客梯，1 部消防梯，1 部货梯。 空调系统：美国特灵中央空调，配有新风及加湿系统 交房标准： 写字楼：铝天花吊顶、 地毯、墙纸，装修后 室里净高2.45 米， 如此图： 信达广场 酒店式公寓： 精装标准4000 元/平方米左右，欧洲与日韩两种风格，室内家具、设施 齐全，装修后室内净高2.45 米，个别户型3.4 米。如下图： 信达广场 3．服务设施 会所：信达广场会所位于塔楼6-7 层，总面积4000 多平米。6 层为日工 餐厅，对外经营；7 层为都铎健身，对外经营，公寓租户免费使用。 6 层平面图：餐饮为主 7 层平面图：健身、娱乐以主 信达广场 会议中心：会议中心位于塔楼5 层，各种规格约10 间，如下图： 信达广场 三、产品定位 1．户型配比 写字楼：办公面积为100-1600 平方米，自由组合。 酒店式公寓：主力户型为100-190 平方米， 一居室：100-120 平方米，约占比例为20%； 二居室：160 平方米，约占比例为55%； 三居室：190 平方米，约占比例为25%。 2．客群来源 写字楼：以青岛海信、北京百福东方、富邦航运、泰德国际货运等各 类中大型企业为主。 酒店式公寓：客群定位为在津工作的国内外高端商务人士。目前租用 客户中日本在津商务人士占到95%以上。 信达广场 3．定价原则 信达广场 写字楼、公寓不分楼层朝向统一报价6元/平方米/天，成交均价5元/平方 米/天左右（含物业费），出售部分小业主对外报价与产权方相同，成交 均在4.5元/平方米/天。其中公寓单套月租金在17000 至27000 元/套/月。 信达广场 4．租售情况 信达广场06 年开盘至今，租售情况喜忧参半。目前写字楼出售部分 已全部售完（销售周期为2 年），入住已达70%以上。而公寓出租部分受 户型面积过大、单套租金过高影响遇到较大阻力，目前出租率不足20%。 信达广场 四、总结 1．营销手段对项目运作的重要性。信达广场入市至今没有对产品开展系 统的营销推广工作，由始至终主要采取“待销”的销售方式，对销售价格产生较大影响。在06、07 年“黄金时期”销售价格仅上调500 元/平方米，涨幅仅3%，低于与同档产品销售价格3000 元/平方米左右。 2．合理的产品定位，客观考虑市场需求。从信达广场公寓低出租率情况反应出开发商对市场预期过高，比例约占80%的中大型产品定位为信达广场租赁业务带来极大阻力。平均高达23000 元/月左右的租金水平，让大量的国内高端商务人土难以承受。虽然信达广场约占20%的一居室（100-120