沉阳华凌项目提案.doc

目 录 第一部分 沈阳城市概况 2 第二部分 沈阳市宏观经济数据统计及分析 6 第三部分 沈阳市宏观房地产市场研究 12 第四部分 项目宗地价值分析 25 第五部分 区域房地产市场产品供应研究 28 第六部分 区域典型个案调查及分析 32 第七部分 区域房地产目标消费群体调研 52 第八部分 项目总投资估算及开发财务指标分析 79 第九部分 数据综合分析及产品定位建议 89 沈阳城市概况 区域 沈阳是东北最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的八个城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网，具有得天独厚的地理区位优势，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 自然 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内，属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃-36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，全年无霜期183天，受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。 沈阳是辽宁省省会，东北地区政治、经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积12980平方公里，根据2005年启动的《沈阳市城市总体规划（2005—2020）》修编资料，市区面积扩大到3595平方公里，较原来的1220平方公里增大了2375平方公里。 户籍人口698.6万人，比上年末增加4.7万人。在总人口中，市区人口495.9万人，县（市）人口202.7万人；农业人口247.7万人，非农业人口450.4万人。人口出生率7.09‰，比上年上升0.18个千分点；人口死亡率6.20‰，下降0.68个千分点；人口自然增长率0.89‰，上升0.86个千分点。计划生育率达到99％以上，出生人口性别比为106.7。完成城市建设投资123亿元，比上年增长22.6％，比2000年增长5.35倍，年均增长44.7％。青年大街、二环路改造全面完成。完成了461条二级以下街路、240万平方米的小巷改造工程；建设了1000.7公里农村公路，行政村已100％通油路。市区铺装道路总长度3117公里，总面积4620万平方米。排水管道长度2888公里，路灯14万盏，永久性桥梁179座，窨井57855个 城市公用事业服务体系进一步完善。供水管网改造90公里，新铺设供水管网40公里，供水管道总长度3024公里，供水量5.6亿吨，综合日供水量153.4万吨。新、改、扩建热源22处，新增供热能力2000万平方米，供热面积14500万平方米，集中供热率83％。实际用电量154.3亿千瓦小时。其中工业用电83.9亿千瓦小时，城乡居民生活用电29.8亿千瓦小时。煤气供气管道总长度2300公里，人工煤气、天然气及液化气家庭用户达到145.6万户。新增绿地1500公顷，其中新建居住区绿地4.15公顷。植树600万株。建成区园林绿地面积11151公顷，建成区绿化覆盖率40.65％，人均公共绿地面积12平方米。荣获国家森林城市称号。浑南新区基础设施供水目前有水源地两处，一处位于产业区，供水能力 2 万吨 / 日，采用环状供水方式，输水、配水管径为 100mm— 600mm ，服务压力 1.5kg/m2 ，供10平方公里产业区用水，水质符合GB5749—— 8 国家生活引用水卫生标准。另一处供水能力3 万吨 / 日，负责近期浑南产业区及以外区域供水规划供水量。排水现有产业区西区 1 座 3.5m 3 /s 雨污泵站 , 总排水量 100 万 m 3 /s ，服务区域 76 平方公里。产业区东区雨水泵站一座4.5m 3 /s一座湿地雨水提升泵站 10.6m 3 /s在建 3 号雨水提升泵站 28 m 3 /s在建 5 号雨水提升泵站9.3 m 3 /s拟建 2 号雨水提升泵站 23 m 3 /s排污规划建设 3 座污水处理厂，处理能力 32 万吨 / 日，目前已建成一座 4 万吨 / 日的污水处理厂。供电新区电力由东北电网调度供电。现有 1 座 220kV 变电站，3座 66kV 变电站。规划建设中还有220kV 变电站2座，配置 66kV 变电站 10 座。区内供电电压： 10KV (± 10%)。供热采用集中供热，现有 2 个热源厂，供热能力450万 ，一次网出水温度 110 度，回水 70 度，出口压力 10kg/ 。规划建设 5 个热源厂。通讯规划 4 — 6 万门终端局 7 座 ，已建成 3 座电话终端局和1座省移动局，可提供多种通讯服务，包括无线寻呼、移动通讯、数据通讯、互联网